Markus Cosler
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht | Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover
Wo gebaut wird, sind Probleme und Streitigkeiten oft nicht weit. In den meisten Fällen sind dies zum Einen Streitigkeiten über die dem Unternehmer zustehende Vergütung, zum Anderen Streitigkeiten um die Frage von Mängeln an der Bauleistung oder zeitlichen Verzögerungen des Projektes. In manchen Fällen aber geht es gar um die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmens.
In solchen Fällen ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bauherr Ruhe bewahrt. Oft wird nämlich dann hoppla hopp und völlig unüberlegt ein anderer Unternehmer zur Fertigstellung der Leistung gesucht und beauftragt. Dabei gilt zunächst einmal der Grundsatz, dass die Insolvenz des Bauunternehmers das Vertragsverhältnis nicht auflöst oder beendet. Der Vertrag besteht insoweit unverändert fort. Beide Seiten – also auf der einen Seite der Insolvenzverwalter, auf der anderen Seite auch der Bauherr – sollten sich dann in Ruhe überlegen, ob sie eine Fortführung beabsichtigen oder eine Beendigung des Vertragsverhältnisses ins Auge fassen.
Die Variante des Weiterbauens durch den ursprünglichen Unternehmer hat für den Bauherrn den entscheidenden Vorteil, dass es zum Einen ohnehin schwierig ist, kurzfristig einen anderen Unternehmer zu finden, zum Anderen die wenigsten Unternehmer bereit sind, eine angefangene Leistung fertigzustellen. Auf der anderen Seite stellt sich natürlich die Frage, ob ein von der Insolvenz bedrohtes Unternehmen überhaupt noch werthaltige Gewährleistungsansprüche auf die erbrachte Leistung bieten kann. Wenn es im Hinblick darauf doch zu einer Trennung, also zu einer Beendigung des Vertragsverhältnisses vor Fertigstellung kommt, ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bautenstand sauber dokumentiert wird. Hier muss ja nachher die Leistung auch sauber abgerechnet werden können. Dafür muss genau festgelegt werden, bis wo der alte Unternehmer und ab wann der neue Unternehmer Leistungen erbracht hat. Dies zum Einen für die an den Insolvenzverwalter zu zahlende Vergütung für die ursprüngliche Leistung, als auch bezogen auf die Trennung der Gewährleistungsansprüche zwischen altem und neuem Unternehmer. Schließlich besteht aber gegebenenfalls auch noch der entsprechende Anspruch auf Erstattung der so genannten Fertigstellungsmehrkosten, also der Kosten, die die Fertigstellung durch ein Drittunternehmen teurer geworden ist, als Forderung zur Insolvenztabelle.
Bauherren ist insgesamt zu raten, dieses Thema sehr vorausschauend anzugehen, denn letztlich ist doch die entscheidende Frage die, ob zum Zeitpunkt der Insolvenz nicht der Unternehmer im Hinblick auf die von ihm erbrachten Leistungen überbezahlt ist. Das heißt: Hat er nicht bereits von dem vereinbarten Werklohn zu viel erhalten in Bezug auf die tatsächlich bisher erbrachte Leistung. In der anwaltlichen Beratung ist hier bereits anzusetzen beim Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Unseriöse Unternehmer werden immer versuchen, die Ratenzahlungen der Bauherrenschaft im Vertragsverhältnis so zu vereinbaren, dass die Zahlungen zu Beginn des Bauprojektes möglichst hoch sind. Dies bedeutet für den Unternehmer eine größere Liquidität. Für den Bauherrn bedeutet dies aber faktisch, dass er im Falle einer Insolvenz gemäß der getroffenen Vereinbarung tatsächlich viel zu viel an Werklohn schon gezahlt hat, so dass mit den verfügbaren Mitteln das Projekt niemals fertiggestellt werden kann. Daher sollte der Bauvertrag immer auch unter diesem Aspekt einer juristischen Prüfung unterzogen werden. Genauso sollte durch den Bauherrn bei ersten Anzeichen einer auch nur finanziellen Schieflage des Unternehmens, die sich gegebenenfalls erst einmal nur in einer geringen zeitlichen Verzögerung abzeichnet, juristischer Rat eingeholt werden, um zu klären, ob und inwieweit man hier bereits steuernd eingreifen kann. Dabei wiederum gilt es aber auch zu berücksichtigen, dass das Einstellen von Zahlungen oft erst dazu führt, dass aus einer geringen Schieflage die vom Bauherrn eigentlich nicht gewünschte Insolvenz erst herbeigeführt wird. Insoweit ist also Augenmaß in dieser Situation sehr wichtig.