Marc Soiron
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Die Parteien eines Rechtsstreits hatten einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück nebst Wohnhaus geschlossen. In dem vorab durch den Verkäufer überlassenen Exposé war die Wohnfläche des Objektes mit „ca. 200 qm“ angegeben. Während der Kaufvertragsverhandlungen überreichte der Verkäufer auf weitere Nachfrage einen Grundrissplan, aus dem sich sogar eine Wohnfläche inklusive Dachterrasse von 215,30 Quadratmetern ergab. Weder im Exposé, noch im Grundrissplan war allerdings die Berechnungsmethoden für die Ermittlung der angegebenen Wohnfläche benannt. Nachdem sich die Parteien handelseinig geworden waren, wurde im notariellen Kaufvertrag zur Wohnfläche des Gebäudes nichts vereinbart. Die Wohnfläche wurde auch nicht erwähnt. Gleiches galt für den Grundrissplan und das Exposé. Die Immobilie wurde – wie bei „gebrauchten Immobilien üblich – unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Nach Besitzübergang ließ der Käufer sodann die Wohnfläche durch seinen eigenen Architekten berechnen, der allerdings lediglich eine tatsächliche Wohnfläche von 171,74 Quadratmetern ermitteln konnte. Auf Basis der Berechnungen des eigenen Architekten forderte der Käufer dann eine Kaufpreisminderung sowie Schadenersatz vom Verkäufer.

Der in der letzten Instanz zuständige Bundesgerichtshof wies die Klage des Käufers mit Urteil vom 6.November 2015 (Az. V ZR 78/14) ab. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass entgegen der Auffassung des Käufers weder durch das Exposé, noch durch den Grundrissplan eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen sei, so dass auch weiterhin der Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrages Wirkung entfalten würde. Alleine durch die Aushändigung dieser Dokumente im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses könne nämlich keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen. Auch könne die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die von den Kaufvertragsparteien dann aber nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, nach Auffassung der Karlsruher Richter grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, auf die sich der Käufer bei Nichteinhaltung durch den Verkäufer berufen könne. Eine Beschaffenheitsvereinbarung konkretisiere eine etwaige Mangelhaftung durch den Verkäufer dahingehend, dass dieser eine individuell vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjektes schulde. Wollten die Parteien, oder aber nur der Käufer, eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie in der Weise festgeschrieben wissen, dass der Verkäufer für ihr Bestehen einzustehen habe, so müsse im Hinblick auf das Beurkundungserfordernis von Immobilienkaufverträgen eine explizite Nennung in der notariellen Urkunde stattfinden. Da dies jedoch vorliegend im Hinblick auf die Wohnfläche im Kaufvertrag nicht erfolgt wäre, und aus dem Vertrag für sich genommen auch nicht zu erkennen sei, dass die Wohnfläche für die Parteien wichtig gewesen wäre, scheide sowohl ein Minderungsrecht wie auch einen Schadenersatzanspruch des Käufers aus.

Die vorliegende Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es gerade im Hinblick auf Immobilienkaufverträge ist, auch nur schon für eine Partei wesentliche Merkmale im Vertrag festzuhalten und nicht auf außerhalb der notariellen Urkunde liegende Beschreibungen und Angaben sowie deren Richtigkeit zu vertrauen. Ohne Weiteres kann keine der Parteien davon ausgehen, dass vor Abschluss des Vertrages Besprochenes oder aber überreichte Unterlagen für sich genommen ausreichen würden, um das vertragliche Gegenüber „festzunageln“.