Michael Foellmer

Haben Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllt? So sollte sich dieser Traum nicht in einen Alptraum verwandeln. Als Hausbesitzer müssen Sie sich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Es gilt sich also gegen Schäden abzusichern, deren Ausmaße nicht so einfach kompensiert werden können. Wir möchten Ihre Risiken durchleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen. Nehmen Sie sich etwas Zeit und überdenken Sie Ihre Risikosituation.

Der Irrglaube von der Altersvorsorge
Die landläufige, scherzhafte Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse, ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann es aber nicht bezeichnet werden. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Es darf hierbei allerdings nicht vergessen werden, dass ein eigenes Haus auch instandgehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Es ist vorteilhaft, wenn dafür frühzeitig Vorsorge getroffen wurde.

Finanzielle Absicherung der Familie
Die meisten Hauseigentümer befinden sich in familiär gefestigten Verhältnissen mit Partner und häufig auch mit Kindern. Daher stellt die Schuldenlast, die der Hausbau oftmals mit sich bringt, immer auch eine Gefahr für die ganze Familie dar. Fällt etwa der Hauptversorger weg und Finanzierungsraten können nicht mehr gezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung. Ob der Erlös hieraus dann überhaupt ausreicht, um die offenen Schulden begleichen zu können, ist dabei noch eine ganz andere Frage. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab. Hier kann eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitversicherung die notwendige Abhilfe schaffen.

Das A und O – die Gebäudeversicherung
Schäden an der Immobilie sind immer ärgerlich. Die Reparatur sorgt für nicht eingeplante Kosten. Gut also, wenn die Versicherung für solche Auslagen aufkommt. Für ein Gebäude ist daher eine Gebäudeversicherung unumgänglich. Falls Sie noch frischer Hausbesitzer sind und das Haus von einem Vorbesitzer erworben haben, ist grundsätzlich erst einmal davon auszugehen, dass das Gebäude bereits über eine Gebäudeversicherung verfügt. Diese Versicherung bleibt quasi beim Haus und geht auf Sie als neuen Versicherungsnehmer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Würde z. B. das Haus in der Übergangszeit abbrennen, gäbe es keine Erstattung. Von daher ist das grundsätzlich eine sehr gute Regelung. Besteht ausreichender Versicherungsschutz? Natürlich wissen Sie erstmal nicht, welchen Versicherungsschutz Sie hier übernehmen. Regelmäßig können wir die Beobachtung machen: Je älter das Haus, desto älter die Gebäudeversicherung, folglich schlechter und lückenhafter ist auch der Versicherungsschutz. Oft ist nur das Feuerrisiko abgesichert und Überspannungsschäden nicht mitversichert. Das mag möglicherweise bei Abschluss des Vertrags keine große Rolle gespielt haben, als das Heizöl noch täglich per Kanne aus dem Keller geholt wurde. Mit Blick auf die Vielzahl elektrischer Installationen, die über die Jahre zum Standard eines Wohnhauses geworden sind, kann man inzwischen kaum noch auf den Einschluss der Überspannungsschäden verzichten. Und das soll nur beispielhaft dafür stehen, was sich im Wohnleben über die Jahrzehnte änderte und von der Versicherungsbranche auch in Versicherungsbedingungen aufgefangen wurde. Fehlt Ihnen dieser wichtige Schutz bislang, sollte Sie diese wesentliche Versorgungslücke umgehend schließen.

Alte Versicherungsbedingungen sind vor allem eines: alt. Oft zu alt, um Sie im Schadensfall noch glücklich machen zu können. Der Gesetzgeber hat an Probleme dieser Art gedacht und Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, von dem Sie innerhalb eines Monats nach Grundbuchumschreibung (nicht der Grundbuchauflassung) Gebrauch machen können. Was aber, wenn die Frist vorbei ist? Wurde die Umschreibung im Grundbuch bei Ihnen schon vor über einem Monat vorgenommen, stellt dies auch keine größere Schwierigkeit dar. Der Vertrag ist zum Ende des Versicherungsjahres kündbar. Alternativ können Sie, um auf Nummer sicher zu gehen, bestehende Versicherungslücken mit Hilfe weiterer Einschlüsse oder eines Neuvertrags schließen. Ein finanzieller Mehraufwand ist oftmals leider nicht vermeidbar.

Wichtig: Versicherungssumme prüfen!
Für gewöhnlich weist die übernommene Versicherung eine Versicherungssumme in Reichsmark aus – den „1914er Wert“. Diese spezielle Versicherungssumme dient als einheitliche Berechnungsbasis für Gebäude aller Art, Größe und aller Baujahre. Eine ausreichende Schadensleistung wird demnach garantiert, um ein Haus gleicher Art und Güte neu aufzubauen, wenn das Vorhandene vollständig vernichtet wurde. Wichtig ist natürlich, dass der Wert korrekt ermittelt und angegeben wurde. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Wertermittlung. Wurden also über die Jahre am Gebäude Erweiterungen oder Verbesserungen vorgenommen, die dem Versicherer zur Anpassung des versicherten Werts nicht mitgeteilt wurden, droht eine Unterversicherung. Zwar akzeptieren viele Versicherer den 1914er Wert eines Vorversicherers – ob der Ihnen vorliegende Wert richtig ermittelt wurde und auch wirklich jede bauliche Veränderung beinhaltet, den das Haus über die Jahre erfuhr, können Sie normalerweise nicht wissen. Oft wissen dies auch die Vorbesitzer nicht. Wir empfehlen daher dringend, unnötige Risiken einer zu niedrigen Versicherungssumme zu vermeiden und das Haus neu einzuwerten. Nur so stehen Sie auf der sicheren Seite, wenn es zu einem größeren Schaden kommt.

TEXT: Michael Foellmer

Markus Cosler
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht | Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover

Immer wieder kommt es vor, dass Positionen die im Rahmen eines Leistungsverzeichnisses mit beauftragt werden im Zuge des Baufortschritts dann doch nicht ausgeführt werden.

Wenn es sich insoweit nicht um Eventualpositionen handelt, so besteht – sowohl nach BGB als auch nach VOB/B – ein sehr erhebliches Risiko des Auftraggebers die nicht ausgeführten Leistungen dennoch bezahlen zu müssen. Mit Beschluss vom 2.4.2019 hat das Oberlandesgericht München zum Aktenzeichen 28 U 413/19 Bau dies nochmals erfreulich klar dargestellt.

Lässt der Auftraggeber nämlich einzelne Positionen nach Auftragserteilung nicht vom Auftragnehmer ausführen, so liegt insoweit keine Leistungsänderung vor, sondern vielmehr eine Teilkündigung. In einem solchen Fall sieht aber sowohl die VOB/B über § 24 und § 812 (als auch das BGB über § 648) vor, dass der Unternehmer für diese Position sodann das ursprüngliche Auftragsvolumen verlangen kann, sich jedoch dasjenige anrechnen lassen muss, was er in Folge der Aufhebung des Vertrages an Kosten erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Zusätzlich sieht das BGB hier die Möglichkeit des Auftragnehmers vor im Rahmen einer gesetzlichen Vermutung pauschal 5 vom 100 der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zu verlangen. Üblicherweise wird dies kalkulatorisch darauf hinaus laufen, dass jedenfalls allgemeine Geschäftskosten, Baustellengemeinkosten und Wagnis und Gewinn für die nicht ausgeführte Position verlangt werden können. Dabei ist zu beachten, dass die entsprechende Position dann umsatzsteuerneutral zu fakturieren ist, da Umsatzsteuer nur auf Leistungen erhoben wird, nicht aber auf nicht ausgeführten Leistungen. Der zu fakturierende Umsatzsteuersatz ist also null Prozent.

Für Auftragnehmer ist also eine Teilkündigung durchaus abrechenbar, da ja auch in dieser Position ursprünglich Fixkosten mit umgelegt wurden, die dann am Ende bei Nichtausführung zu einer Unterdeckung im Rahmen der Nachkalkulation führen. Für Auftraggeber ist dann eine solche Position äußerst gefährlich, denn es gibt kaum etwas Ärgerlicheres als faktisch „Geld fürs Nichtstun“ bezahlen zu müssen. Dies umso mehr, als die recht komplexe Ausgleichsberechnung im Rahmen einer Mengenminderung bei der Teilkündigung nicht Anwendung findet.

Markus Cosler
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht | Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover

Wo gebaut wird, sind Probleme und Streitigkeiten oft nicht weit. In den meisten Fällen sind dies zum Einen Streitigkeiten über die dem Unternehmer zustehende Vergütung, zum Anderen Streitigkeiten um die Frage von Mängeln an der Bauleistung oder zeitlichen Verzögerungen des Projektes. In manchen Fällen aber geht es gar um die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmens.

In solchen Fällen ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bauherr Ruhe bewahrt. Oft wird nämlich dann hoppla hopp und völlig unüberlegt ein anderer Unternehmer zur Fertigstellung der Leistung gesucht und beauftragt. Dabei gilt zunächst einmal der Grundsatz, dass die Insolvenz des Bauunternehmers das Vertragsverhältnis nicht auflöst oder beendet. Der Vertrag besteht insoweit unverändert fort. Beide Seiten – also auf der einen Seite der Insolvenzverwalter, auf der anderen Seite auch der Bauherr – sollten sich dann in Ruhe überlegen, ob sie eine Fortführung beabsichtigen oder eine Beendigung des Vertragsverhältnisses ins Auge fassen.

Die Variante des Weiterbauens durch den ursprünglichen Unternehmer hat für den Bauherrn den entscheidenden Vorteil, dass es zum Einen ohnehin schwierig ist, kurzfristig einen anderen Unternehmer zu finden, zum Anderen die wenigsten Unternehmer bereit sind, eine angefangene Leistung fertigzustellen. Auf der anderen Seite stellt sich natürlich die Frage, ob ein von der Insolvenz bedrohtes Unternehmen überhaupt noch werthaltige Gewährleistungsansprüche auf die erbrachte Leistung bieten kann. Wenn es im Hinblick darauf doch zu einer Trennung, also zu einer Beendigung des Vertragsverhältnisses vor Fertigstellung kommt, ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bautenstand sauber dokumentiert wird. Hier muss ja nachher die Leistung auch sauber abgerechnet werden können. Dafür muss genau festgelegt werden, bis wo der alte Unternehmer und ab wann der neue Unternehmer Leistungen erbracht hat. Dies zum Einen für die an den Insolvenzverwalter zu zahlende Vergütung für die ursprüngliche Leistung, als auch bezogen auf die Trennung der Gewährleistungsansprüche zwischen altem und neuem Unternehmer. Schließlich besteht aber gegebenenfalls auch noch der entsprechende Anspruch auf Erstattung der so genannten Fertigstellungsmehrkosten, also der Kosten, die die Fertigstellung durch ein Drittunternehmen teurer geworden ist, als Forderung zur Insolvenztabelle.

Bauherren ist insgesamt zu raten, dieses Thema sehr vorausschauend anzugehen, denn letztlich ist doch die entscheidende Frage die, ob zum Zeitpunkt der Insolvenz nicht der Unternehmer im Hinblick auf die von ihm erbrachten Leistungen überbezahlt ist. Das heißt: Hat er nicht bereits von dem vereinbarten Werklohn zu viel erhalten in Bezug auf die tatsächlich bisher erbrachte Leistung. In der anwaltlichen Beratung ist hier bereits anzusetzen beim Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Unseriöse Unternehmer werden immer versuchen, die Ratenzahlungen der Bauherrenschaft im Vertragsverhältnis so zu vereinbaren, dass die Zahlungen zu Beginn des Bauprojektes möglichst hoch sind. Dies bedeutet für den Unternehmer eine größere Liquidität. Für den Bauherrn bedeutet dies aber faktisch, dass er im Falle einer Insolvenz gemäß der getroffenen Vereinbarung tatsächlich viel zu viel an Werklohn schon gezahlt hat, so dass mit den verfügbaren Mitteln das Projekt niemals fertiggestellt werden kann. Daher sollte der Bauvertrag immer auch unter diesem Aspekt einer juristischen Prüfung unterzogen werden. Genauso sollte durch den Bauherrn bei ersten Anzeichen einer auch nur finanziellen Schieflage des Unternehmens, die sich gegebenenfalls erst einmal nur in einer geringen zeitlichen Verzögerung abzeichnet, juristischer Rat eingeholt werden, um zu klären, ob und inwieweit man hier bereits steuernd eingreifen kann. Dabei wiederum gilt es aber auch zu berücksichtigen, dass das Einstellen von Zahlungen oft erst dazu führt, dass aus einer geringen Schieflage die vom Bauherrn eigentlich nicht gewünschte Insolvenz erst herbeigeführt wird. Insoweit ist also Augenmaß in dieser Situation sehr wichtig.

Text: Markus Cosler

Michael Foellmer

Jeder Bauherr geht zunächst einmal davon aus, dass der Baupartner zuverlässig ist und das Projekt zu Ende bringt, doch das kann ein Trugschluss sein. Wenn der Baupartner Konkurs anmeldet, werden die Bauleistungen einstellt. Für jeden Tag, an dem der Bau ruht, zahlt der Bauherr trotzdem Zinsen. Ganz abgesehen von den Mehrkosten für die in Eile geschlossene Beauftragung weiterer Unternehmer. Eine Baufertigstellungsversicherung kann vor den Mehrkosten schützen.

Wer ein Haus baut, nimmt seine Zukunft in die Hand. Damit aber aus einer Baustelle wirklich ein bleibender Wert wird, muss Sicherheit an erster Stelle stehen. Schnell passieren beim Bau Fehler. Die Behebung von Mängeln kostet im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme. Hierbei kann eine Versicherungsgesellschaft mit der Baugewährleistungs-Versicherung wirksamen Schutz bieten. Diese Versicherung übernimmt damit das finanzielle Risiko der Mängelbeseitigung für einen Bruchteil der Bausumme. Zugleich profitieren Sie von einer gutachterlichen Baubegleitung, die die Entstehung von Mängeln minimiert und die Bauqualität steigert. So können Sie sich als Bauherr voll und ganz auf die Fertigstellung Ihres Traumhauses konzentrieren.

Was ist versichert?
Versichert ist Ihr Bauvorhaben Versicherungsnehmer ist Ihr Bauträger/Generalübernehmer

Welche Leistung erhalten Sie?
Behebung der versicherten Baumängel nach Bauabnahme durch Ihren Bauunternehmer Direktanspruch an die Versicherungsgesellschaft bei Insolvenz des Bauunternehmers Baubegleitende Qualitätsprüfung Fertigstellung des Bauvorhabens bei Insolvenz des Versicherungsnehmers/Bauunternehmers Übernahme möglicher Mehrkosten für die vertragsgemäße Fertigstellung bis zur Versicherungssumme Wer ein Haus baut, hat viele Formalitäten zu erledigen. Nicht so bei der Baugewährleistungs-Versicherung. Diese schließen wir immer direkt mit Ihrem Bauträger oder Generalübernehmer ab. Versichert ist und bleibt aber Ihr Objekt. Die Baugewährleistungs-Versicherung schützt Ihr Objekt bis zu fünf Jahre nach Bauabnahme. Sollten in dieser Zeit erstmalig bautechnische Mängel auftreten, ist Ihr Bauunternehmer dagegen versichert. Grundsätzlich werden die anfallenden Kosten dabei direkt an Ihren Bauunternehmer erstattet. Dieser bleibt damit Ihr direkter Ansprechpartner. Es erfolgt eine qualifizierte Baubegleitung. Unabhängige Experten begleiten Ihr Bauvorhaben. Dieser fachliche Beistand unterstützt Ihren Bauunternehmer. Wenn Spezialisten einen Baumangel entdecken – der ja auch bei der sorgfältigsten Baudurchführung einmal passieren kann –, wird der Bauunternehmer direkt darauf hingewiesen. Die Gefahr unentdeckter Mängel, die vielleicht erst viele Jahre später zu einem Schaden führen, wird damit reduziert. Das steigert die Bauqualität und Ihre Sicherheit. Für den Fall der Insolvenz des Bauunternehmers nach der Bauabnahme haben Sie sogar einen Direktanspruch an den Versicherer. Dies wird auf einem Zertifikat dokumentiert, das Ihnen über Ihren Bauunternehmer ausgehändigt wird.

Eckpunkte der Baugewährleistung
Fünf Jahre Gewährleistungszeitraum Arbeiten von Subunternehmern mitversichert Absicherbar sind Bauvorhaben wie Einfamilien-, Reihen-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Sanierungsbauten

Was ist versichert?
Schadensuchkosten bis 10.000 Euro Kein Regress gegenüber Versicherungsnehmer und Mitversicherten Direktanspruch des Auftraggebers/Bauherrn gegenüber der Versicherungsgesellschaft bei Insolvenz des Versicherungsnehmers Kostenübernahme bei Mangelbeseitigungspflichten des Versicherungsnehmers (abzgl. Wagnis und Gewinn) Kosten der Zugänglichmachung des Mangels und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes Zertifikat über Direktanspruch für Auftraggeber/Bauherrn.

TEXT: Michael Foellmer

Michael Foellmer

Extreme Unwetter, Überschwemmungen, Vandalismus, Ungeschicklichkeit – jedes Gebäude kann davon betroffen sein. Gerade Schäden am Rohbau wirken sich verheerend aus. Denn sie bringen nicht nur Ihren Zeitplan in Verzug, sondern belasten durch den Mehraufwand auch Ihre Finanzierung erheblich!

• ungewöhnliche Elementarereignisse (z.B. ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm/Hagel)
• Ungeschick oder Fahrlässigkeit der Bauhandwerker
• unbekannte Dritte (Vandalismus) zusätzlich versicherbar sind:
• Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion)
• Schäden durch Hochwasser
• Verluste durch Diebstahl von mit dem Gebäude fest verbundener Bestandteile
• Einsturz bestehender Gebäude (Altbauten) – Beschädigung Altbausubstanzen
• Nachhaftung (je nach Anbieter i.d.R. 3 Monate prämienfrei; bis max. 24 Monate verlängerbar)

• Hilfsbauten und Bauhilfsstoffe
• Baugrund, Bodenmasse und Altbauten, soweit sie nicht Bestandteil der Lieferungen und Leistungen sind
• Sollten für die Errichtung eines Gebäudes besondere Baumaßnahmen notwendig sein oder ein Versicherungsschutz für Hilfsbauten, Baugrund und Bodenmassen gewünscht werden, ist dieser gesondert zu beantragen. Das Gleiche gilt für Schadensuch- und zusätzliche Aufräumungskosten.

• Vorsatz des Versicherungsnehmers oder dessen Repräsentanten
• Mängel der versicherten Lieferungen und Leistungen
• bewegliche oder sonstige nicht als wesentliche Gebäudebestandteile einzubauende Einrichtungsgegenstände
• Baugeräte einschließlich Zusatzeinrichtung, Kleingeräte, Handwerkzeuge, Akten, Zeichnungen und Pläne
• Stahlrohr- und Spezialgerüste und Baucontainer
• Fahrzeuge aller Art
• normale Witterungseinflüsse, mit denen nach der Jahreszeit und den örtlichen Verhältnissen gerechnet werden muss
• Krieg, innere Unruhen, Streik und Aussperrung, Verfügungen von hoher Hand, Kernenergie