WENN DIE NEUWERTSPITZE VOM KLEINGEDRUCKTEN GEKAPPT WIRD

Ein Gebäude geht in Flammen auf und brennt bis auf seine Grundmauern nieder. Das allein ist schon ärgerlich genug. Wer allerdings gut versichert ist, sollte keine großen Probleme sehen. Gebäude sind regelmäßig schließlich so versichert, dass gewährleistet sein soll, dass sie komplett neu errichtet werden können. Im Idealfall kann ein Gebäude auch dann neu errichtet werden, wenn diese Wiederherstellung deutlich teurer ist, als noch bei Abschluss des Versicherungsvertrags. Man spricht hier von einer gleitenden Neuwertversicherung.

Das System als solches ist auf den ersten Blick einfach. Der Versicherte erhält zunächst den Zeitwert des Gebäudes. Lässt er danach das Gebäude neu errichten, erhält er den Restbetrag, um das Geübte neu zu errichten. Das ist die sogenannte Neuwertspitze.

Doppelt ärgerlich ist, wenn man ein neues Gebäude errichtet hat und die Zahlung ausbleibt. Nach dem neuesten Beschluss des Oberlandesgerichtes München vom 19.10.2018 (Az. 14 U 1739/18) ist dies aber sogar in manchen Fällen rechtlich richtig. Doch dass das so ist ergibt sich wie sooft aus dem „Kleingeruckten.“ Dort in den den Versicherungsbedingungen ist nicht etwa überflüssig Kleines geregelt, sondern alles Wichtige.

Eine Wiederherstellung bzw. eine neue Errichtung eines Gebäudes ist eben nicht immer eine neue Errichtung im Sinne der Neuwertversicherung. Eine Neuwertversicherung verfolgt den Zweck, den Schaden auszugleichen, der dem Versicherungsnehmer dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, möchte er das zerstörte Gebäude wiederherstellen. Man unterscheidet zwischen dem Zeitwert und dem Neuwert eines Gebäudes. So kann ein Gebäude noch einen geringen Zeitwert von 5.000,00 Euro haben, seine Wiederherstellung umfasst aber einen Betrag von 40.000,00 Euro oder mehr.

Diesen Neuwert bekommt aber nur derjenige Versicherungsnehmer erstattet, der ein zu dem zerstörten Gebäude wesensgleiches Gebäude wieder neu errichtet. Das ist der Knackpunkt der Sache und der Grund, aus dem in manchen Fällen die Wiederherstellungskosten durch den Versicherer nicht erstattet werden.

In obigen Fall des OLG München war es z.B.… zum Artikel

WIR KAUFEN EIN HAUS! Damit der Traum vom Eigenheim kein Böses Ende nimmt

 

Die diversen Finanz- und Währungskrisen bescheren dem Immobilienmarkt einen noch nie dagewesenen Boom. Die anhaltende Niedrigzinsphase befeuert diesen Trend noch zusätzlich mit günstigen Immobilienkrediten. Wer kann und will, erfüllt sich jetzt den Traum vom Eigenheim. Als Immobilienkäufer müssen Sie sich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Ich möchte Risiken beleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen.

Das Haus als Altersvorsorge

Die landläufige Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Man darf hierbei allerdings nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende Altersvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen bestimmten Zweck: das Haus bietet Ihnen Wohnraum, ein Altersvorsorgevertrag füllt Ihre Rentenlücke im Alter auf. Das sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen sollte. Beachten Sie auch, dass eine Immobilie „im mobil“ ist. Sie kann also nicht von heute auf morgen veräußert werden. Ein Hauskauf ist nur in seltenen Fällen allein mit Erspartem zu bewältigen. Im Regelfall nimmt der Käufer zur Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu seine Hausbank. Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen. Bestehen bereits Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten.… zum Artikel

DIE WOHNUNGS- UND GRUNDSTÜCKRECHTSCHUTZ

Kaum ein Bereich des täglichen Lebens lädt so zum Streiten ein wie der Immobilienbereich. Das Potential an möglichen Konflikten ist enorm: Vermieter streiten mit Mietern, Eigentümer mit Nachbarn, Handwerkern oder der Kommune. Lässt sich eine Auseinandersetzung nur noch mit anwaltlicher Hilfe oder gar nur noch vor Gericht lösen, kann es schnell sehr teuer werden. Eine Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzversicherung schützt Sie vor dem Kostenrisiko eines verlorenen Rechtsstreits.

Es stellt sich immer die Frage, für wen eine solche Versicherung sinnvoll ist? Antwort: Für alle Personen, die Eigentümer, Mieter oder Vermieter von Häusern, Wohnungen, Grundstücken, Garagen oder gewerblichen Immobilien sind. Versichert sind über einen solchen Vertrag alle im Vertrag benannten Immobilien sowie die Leistungen für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherungsnehmers beziehungsweise des Versicherten.
Was kann man über einen solchen Vertrag versichern? 
Je nach gewähltem Versicherer, Tarif und Deckungsumfang können folgende Leistungen versichert werden:
  •  Schadenersatz-Rechtsschutz
  •  Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht
  •  Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten
  •  Verwaltungs-Rechtsschutz
  •  Straf-Rechtsschutz
  •  Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz
Zwischen den verschiedenen Angeboten am Markt kann es deutliche Unterschiede geben.
Bei einer Rechtsschutzversicherung sind unter anderem folgende Leistungen im Regelfall nicht versichert:
  •  Streitigkeiten aufgrund eines Neubaus bzw. eines genehmigungspflichtigen An- oder  Umbaus o. ä.
  •  Erwerb und Veräußerung einer Immobilie
  •  Streitigkeiten aus der Baufinanzierung
  •  Vorsätzlich begangene Straftaten
Welche Zahlungen werden im Schadensfall geleistet?
Der Versicherer zahlt die Kosten und Kostenvorschüsse, die zur Wahrnehmung der rechtlichen Interessen notwendig sind – abzüglich der vertraglich vereinbarten Selbstbeteiligung.
  • Kosten des Anwaltes nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
  • Gerichtskosten, einschließlich der Entschädigung für Zeugen und Sachverständige
  • Kosten des Prozessgegners, soweit diese der Versicherte zu tragen hat
Zu beachten ist, dass in der Rechtsschutzversicherung regelmäßig eine Wartezeit von 3 Monaten vereinbart wird. Kein Versicherungsschutz besteht für Versicherungsfälle, die sich innerhalb dieser Wartezeit ereignen.
Hier einige Schadenbeispiele:
Schimmel an der Decke
Neue Wohnung, neues Glück! So hat sich das das frisch verheiratete Ehepaar König auch erhofft.… zum Artikel

Mängel am Bau Neue rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

Eine Baustelle ohne Mängel gibt es nicht. Die Anforderungen an Bauphysik, technische Ausstattung und Schnittstellen sind heutzutage so hoch, dass sich selbst bei gründlichen Handwerkern Mängel kaum vermeiden lassen.

Eine Mangel liegt zunächst immer dann vor, wenn etwas verbaut wird, was von der vertraglichen Vereinbarung abweicht. Auf die Frage, ob die andere Leistung vielleicht gleich geeignet oder sogar besser ist als das Vereinbarte, kommt es in der Regel gar nicht an.

Weiterhin liegt ein Mangel vor, wenn die Leistung nicht den sog. „allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) “ entspricht. Die aaRdT ergeben sich meist – aber leider nicht immer – aus einschlägigen technischen Normen und Regelungen. Entscheidend ist aber, dass die Leistung in Bezug auf Ihre Leistungsart und Materialien so ausgeführt sein muss, dass sie allgemein anerkannt und damit „bekannt und bewährt“ ist. Davon abweichende Ausführungsarten dürfen nur eingesetzt werden, wenn dies vereinbart wurde.

Nach dem geltenden Gewährleistungsrecht hat der Auftraggeber bei Mängeln nun das Recht den verantwortlichen Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Spiegelbild dieser Pflicht ist ein Recht des Unternehmers, dass man ihm auch die Chance gibt, seinen Mangel zu beseitigen. Der Auftraggeber kann also nicht sofort nach Auftauchen der Mängel eine andere Firma mit der Beseitigung beauftragen oder Geld verlangen.

Erst, wenn dem verantwortlichen Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde und diese abgelaufen ist, kann der Auftraggeber – natürlich im Einzelfall rechtlich beraten – den Auftrag entziehen und eine andere Firma beauftragen oder seinen Anspruch auf eine Geldzahlung umstellen. In der Praxis waren hier bislang zwei Vorgehensweisen zu erwägen. In der ersten Alternative kann der Auftraggeber den Unternehmer auf einen Kostenvorschuss für die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen. Folge dieses Anspruches ist es aber, dass man die Arbeiten zur Mangelbeseitigung dann auch tatsächlich ausführen lassen muss und über den Vorschuss am Ende abgerechnet wird. Man kann sich das Geld nicht einfach „in die Tasche stecken“.… zum Artikel

TERMINVEREINBARUNGEN BEI BAULEISTUNGEN

Bei der Durchführung von Bauleistungen ist für den Auftraggeber – oft aber auch für den Auftragnehmer – der Zeitfaktor von besonderer Bedeutung. Wer entweder neu baut oder aber ein Bestandsobjekt umfassend saniert, möchte nicht nur eine schnellstmögliche Fertigstellung der Baumaßnahme, sondern auch Planungssicherheit hinsichtlich des Fertigstellungstermins.

Der Auftraggeber benötigt im Vorfeld einen verbindlichen Fertigstellungstermin, um disponieren zu können: Andere Handwerker müssen so koordiniert werden, dass es keinen Stillstand auf der Baustelle gibt bzw. die bisherige Wohnung muss gekündigt werden. Der Auftragnehmer benötigt ebenso Planungssicherheit, um Folgeaufträge annehmen zu können und Leerlauf im eigenen Betrieb zu vermeiden.

Bei der Vereinbarung von konkreten Leistungsterminen ist zu beachten, dass die Regelung aus sich heraus verständlich, klar und transparent formuliert wird.

Es kann ein kalendarisches Datum angesetzt werden, zum Beispiel Fertigstellung der Estricharbeiten am 30. September 2018. Ebenso ist es möglich, einen bestimmbaren Endtermin zu vereinbaren (Beispiel: schlüsselfertige Errichtung des Objektes binnen zehn Monaten nach Erlass der Baugenehmigung). Im letztgenannten Fall lässt sich der konkrete Endtermin problemlos berechnen.

Nach Ablauf des vereinbarten Fertigstellungstermins gerät der Auftragnehmer ohne weitere Mahnung in Verzug.

Von allzu komplizierten Regelungen sollte Abstand genommen werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied bereits am 27.7.2016 (22 U 54/16 – IBR 2017, 242), dass mit „oder“ beziehungsweise „und/oder“ verknüpfte Formulierungen zur Bezeichnung eines vertraglichen Fertigstellungstermins bereits für sich betrachtet weder hinreichend klar noch verständlich sind. Die in Rede stehende Klausel definierte den Fertigstellungstermin als den Zeitpunkt, an dem das Objekt „generell nutzungsfähig erstellt oder nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen und/oder wenn das Haus bezogen werden kann und/oder wenn eine Bauzustands­- besichtigung gemäß § 82 BauO NRW durchgeführt werden kann“.

Dass diese Formulierung nachträglich zu Unstimmigkeiten der Parteien führte, dürfte nicht weiter überraschen. Welcher Termin sollte denn als maßgeblich und verbindlich gelten?

Auch wenn im Bauvertrag keine Fristen vereinbart werden, bedeutet dies nicht, dass der Auftragnehmer „alle Zeit der Welt“ hat.… zum Artikel