DER BAUVERTRAG IN DER INSOLVENZ – EIGENTLICH KEIN GRUND ZUR PANIK!

Wo gebaut wird, sind Probleme und Streitigkeiten oft nicht weit. In den meisten Fällen sind dies zum Einen Streitigkeiten über die dem Unternehmer zustehende Vergütung, zum Anderen Streitigkeiten um die Frage von Mängeln an der Bauleistung oder zeitlichen Verzögerungen des Projektes. In manchen Fällen aber geht es gar um die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmens.

In solchen Fällen ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bauherr Ruhe bewahrt. Oft wird nämlich dann hoppla hopp und völlig unüberlegt ein anderer Unternehmer zur Fertigstellung der Leistung gesucht und beauftragt. Dabei gilt zunächst einmal der Grundsatz, dass die Insolvenz des Bauunternehmers das Vertragsverhältnis nicht auflöst oder beendet. Der Vertrag besteht insoweit unverändert fort. Beide Seiten – also auf der einen Seite der Insolvenzverwalter, auf der anderen Seite auch der Bauherr – sollten sich dann in Ruhe überlegen, ob sie eine Fortführung beabsichtigen oder eine Beendigung des Vertragsverhältnisses ins Auge fassen.

Die Variante des Weiterbauens durch den ursprünglichen Unternehmer hat für den Bauherrn den entscheidenden Vorteil, dass es zum Einen ohnehin schwierig ist, kurzfristig einen anderen Unternehmer zu finden, zum Anderen die wenigsten Unternehmer bereit sind, eine angefangene Leistung fertigzustellen. Auf der anderen Seite stellt sich natürlich die Frage, ob ein von der Insolvenz bedrohtes Unternehmen überhaupt noch werthaltige Gewährleistungsansprüche auf die erbrachte Leistung bieten kann. Wenn es im Hinblick darauf doch zu einer Trennung, also zu einer Beendigung des Vertragsverhältnisses vor Fertigstellung kommt, ist es zunächst einmal wichtig, dass der Bautenstand sauber dokumentiert wird. Hier muss ja nachher die Leistung auch sauber abgerechnet werden können. Dafür muss genau festgelegt werden, bis wo der alte Unternehmer und ab wann der neue Unternehmer Leistungen erbracht hat. Dies zum Einen für die an den Insolvenzverwalter zu zahlende Vergütung für die ursprüngliche Leistung, als auch bezogen auf die Trennung der Gewährleistungsansprüche zwischen altem und neuem Unternehmer. Schließlich besteht aber gegebenenfalls auch noch der entsprechende Anspruch auf Erstattung der so genannten Fertigstellungsmehrkosten, also der Kosten, die die Fertigstellung durch ein Drittunternehmen teurer geworden ist, als Forderung zur Insolvenztabelle.… zum Artikel

IM FALLE EINER INSOLVENZ: DIE BAUFERTIGSTELLUNG- UND BAU-GEWÄHRLEISTUNGSVERSICHERUNG

Jeder Bauherr geht zunächst einmal davon aus, dass der Baupartner zuverlässig ist und das Projekt zu Ende bringt, doch das kann ein Trugschluss sein. Wenn der Baupartner Konkurs anmeldet, werden die Bauleistungen einstellt. Für jeden Tag, an dem der Bau ruht, zahlt der Bauherr trotzdem Zinsen. Ganz abgesehen von den Mehrkosten für die in Eile geschlossene Beauftragung weiterer Unternehmer. Eine Baufertigstellungsversicherung kann vor den Mehrkosten schützen.

Wer ein Haus baut, nimmt seine Zukunft in die Hand. Damit aber aus einer Baustelle wirklich ein bleibender Wert wird, muss Sicherheit an erster Stelle stehen. Schnell passieren beim Bau Fehler. Die Behebung von Mängeln kostet im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme. Hierbei kann eine Versicherungsgesellschaft mit der Baugewährleistungs-Versicherung wirksamen Schutz bieten. Diese Versicherung übernimmt damit das finanzielle Risiko der Mängelbeseitigung für einen Bruchteil der Bausumme. Zugleich profitieren Sie von einer gutachterlichen Baubegleitung, die die Entstehung von Mängeln minimiert und die Bauqualität steigert. So können Sie sich als Bauherr voll und ganz auf die Fertigstellung Ihres Traumhauses konzentrieren.

Was ist versichert?
Versichert ist Ihr Bauvorhaben Versicherungsnehmer ist Ihr Bauträger/Generalübernehmer

Welche Leistung erhalten Sie?
Behebung der versicherten Baumängel nach Bauabnahme durch Ihren Bauunternehmer Direktanspruch an die Versicherungsgesellschaft bei Insolvenz des Bauunternehmers Baubegleitende Qualitätsprüfung Fertigstellung des Bauvorhabens bei Insolvenz des Versicherungsnehmers/Bauunternehmers Übernahme möglicher Mehrkosten für die vertragsgemäße Fertigstellung bis zur Versicherungssumme Wer ein Haus baut, hat viele Formalitäten zu erledigen. Nicht so bei der Baugewährleistungs-Versicherung. Diese schließen wir immer direkt mit Ihrem Bauträger oder Generalübernehmer ab. Versichert ist und bleibt aber Ihr Objekt. Die Baugewährleistungs-Versicherung schützt Ihr Objekt bis zu fünf Jahre nach Bauabnahme. Sollten in dieser Zeit erstmalig bautechnische Mängel auftreten, ist Ihr Bauunternehmer dagegen versichert. Grundsätzlich werden die anfallenden Kosten dabei direkt an Ihren Bauunternehmer erstattet. Dieser bleibt damit Ihr direkter Ansprechpartner. Es erfolgt eine qualifizierte Baubegleitung. Unabhängige Experten begleiten Ihr Bauvorhaben.… zum Artikel

Die Bauleistungsversicherung Schutz auf dem Weg ins Traumhaus

Extreme Unwetter, Überschwemmungen, Vandalismus, Ungeschicklichkeit – jedes Gebäude kann davon betroffen sein. Gerade Schäden am Rohbau wirken sich verheerend aus. Denn sie bringen nicht nur Ihren Zeitplan in Verzug, sondern belasten durch den Mehraufwand auch Ihre Finanzierung erheblich!

Um sich als Bauherr gegen Schäden an der neu zu errichtenden Immobilie während der Bauphase zu schützen, kann man eine Bauleistungsversicherung abschließen. Diese umfasst alle Lieferungen und Leistungen für den Neu- oder Umbau des im Versicherungsschein bezeichneten Gebäudes. Versicherungsschutz besteht nur auf der Baustelle und somit nur innerhalb des Grundstückes, auf dem das Gebäude errichtet wird. Der Versicherer ersetzt die Kosten zur Wiederherstellung des Zustandes unmittelbar vor Eintritt des Schadens. Soweit vereinbart werden Schadensuch-, Schadenminderungs- und Aufräumungskosten ersetzt. Die Versicherungssumme setzt sich aus den Herstellungskosten für das gesamte Bauvorhaben (inkl. Eigenleistungen) ohne Grundstücks-, Erschließungs- und Baunebenkosten zusammen.
Welche Gefahren und Schäden
sind versicherbar?
Schäden, die während der Bauzeit durch plötzliche, unvorhergesehen eintretende Beschädigung oder Zerstörung von versicherten Sachen entstehen können, wie zum Beispiel:
  • ungewöhnliche Elementarereignisse (z.B. ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm/Hagel)
  • Ungeschick oder Fahrlässigkeit der Bauhandwerker
  • unbekannte Dritte (Vandalismus) zusätzlich versicherbar sind:
  • Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion)
  • Schäden durch Hochwasser
  • Verluste durch Diebstahl von mit dem Gebäude fest verbundener Bestandteile
  • Einsturz bestehender Gebäude (Altbauten) – Beschädigung Altbausubstanzen
  • Nachhaftung (je nach Anbieter i.d.R. 3 Monate prämienfrei; bis max. 24 Monate verlängerbar)
Zusätzlich gegen Zuschlag versicherbar:
  • Hilfsbauten und Bauhilfsstoffe
  • Baugrund, Bodenmasse und Altbauten, soweit sie nicht Bestandteil der Lieferungen und Leistungen sind
  • Sollten für die Errichtung eines Gebäudes besondere Baumaßnahmen notwendig sein oder ein Versicherungsschutz für Hilfsbauten, Baugrund und Bodenmassen gewünscht werden, ist dieser gesondert zu beantragen. Das Gleiche gilt für Schadensuch- und zusätzliche Aufräumungskosten.
Nicht versicherbar sind:
  • Vorsatz des Versicherungsnehmers oder dessen Repräsentanten
  • Mängel der versicherten Lieferungen und Leistungen
  • bewegliche oder sonstige nicht als wesentliche Gebäudebestandteile einzubauende Einrichtungsgegenstände
  • Baugeräte einschließlich Zusatzeinrichtung, Kleingeräte, Handwerkzeuge, Akten, Zeichnungen und Pläne
  • Stahlrohr- und Spezialgerüste und Baucontainer
  • Fahrzeuge aller Art
  • normale Witterungseinflüsse, mit denen nach der Jahreszeit und den örtlichen Verhältnissen gerechnet werden muss
  • Krieg, innere Unruhen, Streik und Aussperrung, Verfügungen von hoher Hand, Kernenergie
Hier einige Schadenbeispiele:
Brandstiftung
Auf einem Neubaugelände wurde ein Wohnhaus errichtet.… zum Artikel

Das Ende des fiktiven Schadenersatzes

Die Situation kennt – leider – fast jeder. Man wird unverschuldet in einen Verkehrsunfall verwickelt, dadurch entsteht ein Schaden am Fahrzeug. In dieser Situation fährt man zur Werkstatt oder zu einem Sachverständigen, holt einen Kostenvoranschlag oder ein Gutachten über den entstandenen Schaden ein, reicht die Unterlagen bei der gegnerischen Versicherung ein und erhält – mehr oder weniger prompt und vollständig – zumindest die entsprechenden Reparaturkosten ohne Umsatzsteuer erstattet. Nach erfolgter Reparatur wird dann auch die Umsatzsteuer erstattet, wenn man die entsprechende Reparaturrechnung vorlegt. Insgesamt kann man in dieser Konstellation aber auch auf die Reparatur verzichten, der Schaden kann – wie wir Juristen sagen – „fiktiv“ abgerechnet werden, das heißt, man „lebt“ mit dem entsprechenden Schaden und muss die Summe, die man insoweit erhalten hat, nicht zwingend für die entsprechende Reparatur aufwenden. Dies galt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für alle Lebensbereiche und Rechtsgebiete, so auch am Bau.

Seit dem 22.02.2018 ist dies aber anders: Der insoweit für Bausachen zuständige 7. Senat des Bundesgerichtshofes hat nämlich mit besagtem Urteil vom 22.02.2018 zum Aktenzeichen VII ZR 46/17 entschieden, dass der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, den Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen darf. Wenn es um eine Bauleistung geht, muss also der Bauherr sich bei Mängeln an dieser entscheiden: Lasse ich den Mangel tatsächlich beseitigen, so darf ich von der Rechnung des Unternehmers die Mangelbeseitigungskosten als Vorschuss abziehen und dann – nach Ablauf der entsprechenden angemessenen Fristsetzung zur eigenen Mangelbeseitigung gegenüber dem Unternehmer – den Mangel durch eine Drittfirma beseitigen lassen. Wenn ich mich aber dafür entscheide, mit dem Mangel zu leben, dann dürfen von der Rechnung nicht die fiktiven Mangelbeseitigungskosten abgezogen werden, sondern der Rechnungsbetrag ist insoweit nur angemessen zu mindern. Diese Minderung ist dergestalt zu ermitteln, dass quasi im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert eines mangelfreien Gewerkes und dem hypothetischen Wert des mangelhaften Gewerkes gebildet wird.… zum Artikel

WENN DIE NEUWERTSPITZE VOM KLEINGEDRUCKTEN GEKAPPT WIRD

Ein Gebäude geht in Flammen auf und brennt bis auf seine Grundmauern nieder. Das allein ist schon ärgerlich genug. Wer allerdings gut versichert ist, sollte keine großen Probleme sehen. Gebäude sind regelmäßig schließlich so versichert, dass gewährleistet sein soll, dass sie komplett neu errichtet werden können. Im Idealfall kann ein Gebäude auch dann neu errichtet werden, wenn diese Wiederherstellung deutlich teurer ist, als noch bei Abschluss des Versicherungsvertrags. Man spricht hier von einer gleitenden Neuwertversicherung.

Das System als solches ist auf den ersten Blick einfach. Der Versicherte erhält zunächst den Zeitwert des Gebäudes. Lässt er danach das Gebäude neu errichten, erhält er den Restbetrag, um das Geübte neu zu errichten. Das ist die sogenannte Neuwertspitze.

Doppelt ärgerlich ist, wenn man ein neues Gebäude errichtet hat und die Zahlung ausbleibt. Nach dem neuesten Beschluss des Oberlandesgerichtes München vom 19.10.2018 (Az. 14 U 1739/18) ist dies aber sogar in manchen Fällen rechtlich richtig. Doch dass das so ist ergibt sich wie sooft aus dem „Kleingeruckten.“ Dort in den den Versicherungsbedingungen ist nicht etwa überflüssig Kleines geregelt, sondern alles Wichtige.

Eine Wiederherstellung bzw. eine neue Errichtung eines Gebäudes ist eben nicht immer eine neue Errichtung im Sinne der Neuwertversicherung. Eine Neuwertversicherung verfolgt den Zweck, den Schaden auszugleichen, der dem Versicherungsnehmer dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, möchte er das zerstörte Gebäude wiederherstellen. Man unterscheidet zwischen dem Zeitwert und dem Neuwert eines Gebäudes. So kann ein Gebäude noch einen geringen Zeitwert von 5.000,00 Euro haben, seine Wiederherstellung umfasst aber einen Betrag von 40.000,00 Euro oder mehr.

Diesen Neuwert bekommt aber nur derjenige Versicherungsnehmer erstattet, der ein zu dem zerstörten Gebäude wesensgleiches Gebäude wieder neu errichtet. Das ist der Knackpunkt der Sache und der Grund, aus dem in manchen Fällen die Wiederherstellungskosten durch den Versicherer nicht erstattet werden.

In obigen Fall des OLG München war es z.B.… zum Artikel