Markus Cosler
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht | Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover

Die Situation kennt – leider – fast jeder. Man wird unverschuldet in einen Verkehrsunfall verwickelt, dadurch entsteht ein Schaden am Fahrzeug. In dieser Situation fährt man zur Werkstatt oder zu einem Sachverständigen, holt einen Kostenvoranschlag oder ein Gutachten über den entstandenen Schaden ein, reicht die Unterlagen bei der gegnerischen Versicherung ein und erhält – mehr oder weniger prompt und vollständig – zumindest die entsprechenden Reparaturkosten ohne Umsatzsteuer erstattet. Nach erfolgter Reparatur wird dann auch die Umsatzsteuer erstattet, wenn man die entsprechende Reparaturrechnung vorlegt. Insgesamt kann man in dieser Konstellation aber auch auf die Reparatur verzichten, der Schaden kann – wie wir Juristen sagen – „fiktiv“ abgerechnet werden, das heißt, man „lebt“ mit dem entsprechenden Schaden und muss die Summe, die man insoweit erhalten hat, nicht zwingend für die entsprechende Reparatur aufwenden. Dies galt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für alle Lebensbereiche und Rechtsgebiete, so auch am Bau.

Seit dem 22.02.2018 ist dies aber anders: Der insoweit für Bausachen zuständige 7. Senat des Bundesgerichtshofes hat nämlich mit besagtem Urteil vom 22.02.2018 zum Aktenzeichen VII ZR 46/17 entschieden, dass der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, den Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen darf. Wenn es um eine Bauleistung geht, muss also der Bauherr sich bei Mängeln an dieser entscheiden: Lasse ich den Mangel tatsächlich beseitigen, so darf ich von der Rechnung des Unternehmers die Mangelbeseitigungskosten als Vorschuss abziehen und dann – nach Ablauf der entsprechenden angemessenen Fristsetzung zur eigenen Mangelbeseitigung gegenüber dem Unternehmer – den Mangel durch eine Drittfirma beseitigen lassen. Wenn ich mich aber dafür entscheide, mit dem Mangel zu leben, dann dürfen von der Rechnung nicht die fiktiven Mangelbeseitigungskosten abgezogen werden, sondern der Rechnungsbetrag ist insoweit nur angemessen zu mindern. Diese Minderung ist dergestalt zu ermitteln, dass quasi im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert eines mangelfreien Gewerkes und dem hypothetischen Wert des mangelhaften Gewerkes gebildet wird. Dies ist naturgemäß eine deutlich geringere Summe als die eigentlichen Mangelbeseitigungskosten. Um das Ganze an einem Beispiel transparent zu machen: Man erhält insoweit als Bauherr unter anderem eine neue Haustüre. In dieser neuen Haustüre ist ein Kratzer. Wenn der Bauherr sich nun dafür entscheidet, mit dem entsprechenden Kratzer zu leben, wäre es natürlich ungerecht, wenn der Unternehmer trotzdem die volle Vergütung erhält. Genauso ungerecht wäre es aber nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wenn der Bauherr die Kosten für den Austausch der Türe von der Rechnung abzieht, obwohl er den Austausch gar nicht vornimmt. Dann ist eben zu ermitteln, wie der Wert der Türe mit dem Kratzer anzusetzen ist und um wie viel dies geringer ist, als der Wert einer Türe ohne Kratzer. Eine sicherlich spannende Aufgabe für Sachverständige auf dem entsprechenden Gebiet. Selbstverständlich liegt hier – bedauerlicherweise – ein nicht unerhebliches Maß an Konfliktpotential bei der Ermittlung dieser Wertminderung. In jedem Fall falsch – und insoweit insbesondere für Architekten als Bauherrenvertreter haftungsträchtig – wäre es aber, die Mangelbeseitigungskosten in jedem Fall anzusetzen. Letztlich ist also bauherrenseits hier in jedem Fall zunächst die Frage zu klären, ob man mit dem Mangel leben möchte oder nicht. Erst dann kann man sich der Frage widmen, in welcher Höhe dann ein berechtigter Abzug von der Rechnung vorgenommen werden kann.

Text: Markus Cosler Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover

Achim Delheid

Ein Gebäude geht in Flammen auf und brennt bis auf seine Grundmauern nieder. Das allein ist schon ärgerlich genug. Wer allerdings gut versichert ist, sollte keine großen Probleme sehen. Gebäude sind regelmäßig schließlich so versichert, dass gewährleistet sein soll, dass sie komplett neu errichtet werden können. Im Idealfall kann ein Gebäude auch dann neu errichtet werden, wenn diese Wiederherstellung deutlich teurer ist, als noch bei Abschluss des Versicherungsvertrags. Man spricht hier von einer gleitenden Neuwertversicherung.

Das System als solches ist auf den ersten Blick einfach. Der Versicherte erhält zunächst den Zeitwert des Gebäudes. Lässt er danach das Gebäude neu errichten, erhält er den Restbetrag, um das Geübte neu zu errichten. Das ist die sogenannte Neuwertspitze.

Doppelt ärgerlich ist, wenn man ein neues Gebäude errichtet hat und die Zahlung ausbleibt. Nach dem neuesten Beschluss des Oberlandesgerichtes München vom 19.10.2018 (Az. 14 U 1739/18) ist dies aber sogar in manchen Fällen rechtlich richtig. Doch dass das so ist ergibt sich wie sooft aus dem „Kleingeruckten.“ Dort in den den Versicherungsbedingungen ist nicht etwa überflüssig Kleines geregelt, sondern alles Wichtige.

Eine Wiederherstellung bzw. eine neue Errichtung eines Gebäudes ist eben nicht immer eine neue Errichtung im Sinne der Neuwertversicherung. Eine Neuwertversicherung verfolgt den Zweck, den Schaden auszugleichen, der dem Versicherungsnehmer dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, möchte er das zerstörte Gebäude wiederherstellen. Man unterscheidet zwischen dem Zeitwert und dem Neuwert eines Gebäudes. So kann ein Gebäude noch einen geringen Zeitwert von 5.000,00 Euro haben, seine Wiederherstellung umfasst aber einen Betrag von 40.000,00 Euro oder mehr.

Diesen Neuwert bekommt aber nur derjenige Versicherungsnehmer erstattet, der ein zu dem zerstörten Gebäude wesensgleiches Gebäude wieder neu errichtet. Das ist der Knackpunkt der Sache und der Grund, aus dem in manchen Fällen die Wiederherstellungskosten durch den Versicherer nicht erstattet werden.

In obigen Fall des OLG München war es z.B. so, dass der Versicherte dort, wo ein Schuppen niederbrannte, mehrere Garagen errichtete.

Sicherlich sind die Garagen neu errichtete Gebäude.

Der Senat des OLG München entschied aber, dass Garagen im Vergleich zu einem Schuppen aber nicht wesensgleich sind.

Wann Gebäude wesensgleich sind, richtet sich danach, welchem Zweck sie dienen. Man versucht das immer aus der Sicht eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers zu sehen.

Danach dient ein Schuppen nach allgemeiner Verkehrsanschauung zum Unterstellen von Geräten, während eine Garage zum Einstellen von PKW dienen soll. Ändert sich die Zweckbestimmung eines Gebäudes, ändert sich das Wesen des Gebäudes.

Die Vorinstanz hatte sich sogar die Mühe gemacht durch einen Sachverständigen zu prüfen, ob der Schuppen theoretisch als Garage nutzbar war. Das war er aber aufgrund der Raumaufteilung nicht.

Nach dem Sinn und Zweck der Regelung konnte der Versicherte daher nicht verlangen den Neuwert erstattet zu bekommen.

Sinn und Zweck dieser Regelung ist es übrigens, den Anreiz möglichst gering zu halten, einen Versicherungsfall vorzutäuschen, um danach ungerechtfertigt, auf Kosten des Versicherers, ein höherwertiges Gebäude und somit einen Vermögensvorteil zu erhalten.

Möchte man von den Vorteilen einer Neuwertversicherung profitieren, ist es also wichtig zu berücksichtigen, dass die Wiederherstellungskosten für eine Neuerrichtung eines Gebäudes nur erstattet werden, wenn das neue und das zerstörte Gebäude in ihrem Wesen gleich sind. Das ist regelmäßig der Fall, wenn die beiden Gebäude dieselbe Zweckbestimmung und dieselbe Möglichkeit zur Nutzung haben. Sollten über eine Wesensgleichheit Zweifel bestehen, ist es ratsam, sich zuvor rechtlich darüber zu informieren. Andernfalls läuft der Versicherungsnehmer Gefahr, dass er die (oftmals sehr hohen) Wiederherstellungskosten selbst tragen muss. An der Entscheidung wir durchaus berechtigte Kritik geübt. Die Entscheidung fiel streng formalistisch. Der erklärte Schutzzweck war nämlich gar nicht gefährdet. Die Garagen kosteten nicht mehr als die Neuerrichtung eines wesensgleichen Schuppens.

TEXT: Achim Delheid | Fachanwalt für Verkehrs- und Versicherungsrecht

Michael Foellmer

Die diversen Finanz- und Währungskrisen bescheren dem Immobilienmarkt einen noch nie dagewesenen Boom. Die anhaltende Niedrigzinsphase befeuert diesen Trend noch zusätzlich mit günstigen Immobilienkrediten. Wer kann und will, erfüllt sich jetzt den Traum vom Eigenheim. Als Immobilienkäufer müssen Sie sich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Ich möchte Risiken beleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen.

Das Haus als Altersvorsorge

Die landläufige Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Man darf hierbei allerdings nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende Altersvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen bestimmten Zweck: das Haus bietet Ihnen Wohnraum, ein Altersvorsorgevertrag füllt Ihre Rentenlücke im Alter auf. Das sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen sollte. Beachten Sie auch, dass eine Immobilie „im mobil“ ist. Sie kann also nicht von heute auf morgen veräußert werden. Ein Hauskauf ist nur in seltenen Fällen allein mit Erspartem zu bewältigen. Im Regelfall nimmt der Käufer zur Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu seine Hausbank. Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen. Bestehen bereits Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten. Dies im Einzelfall abzuklären, ist immer sinnvoll. Auch vorhandene Bausparverträge und die Möglichkeiten von KfW-Darlehen sollten mit eingebunden werden.

Und wenn etwas passiert?
Die meisten Immobilienkäufer befinden sich in familiär gefestigten Verhältnissen mit Partner und oft auch mit Kindern. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab. Es empfiehlt sich der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Diese zahlt im Todesfall der versicherten Person eine vereinbarte Versicherungssumme an die Hinterbliebenen aus. Speziell für die Absicherung von Finanzierungen gibt es Tarife, die sich in der Höhe der Absicherung an das Restdarlehen anpassen. Ein solcher Tarif muss aber natürlich nicht die optimale Lösung darstellen. Viele Tarife bieten bereits auch Nachversicherungsgarantien für den Fall des Immobilienerwerbs an. So könnte evtl. ein bereits vorhandener Todesfallschutz auch ohne erneute Gesundheitsprüfung an den neuen Bedarf angepasst werden. Ein weiterer und ganz wesentlicher Punkt, der beachtet werden muss, ist die Absicherung der Arbeitskraft. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sorgt hier für den richtigen Versicherungsschutz. Das Risiko der Arbeitslosigkeit kann durch einen Ratenschutzbrief abgesichert werden. Ein Ratenschutzbrief kommt in der Regel für die Dauer von zwölf Monaten für die Darlehensraten auf.

Bitte beachten Sie auch in diesem Zusammenhang die richtige Absicherung Ihrer Immobilie und Ihres Hab und Gutes. Der wichtigste Baustein der Absicherung Ihrer Immobilie ist die Gebäudeversicherung. Diese Versicherung bleibt im Prinzip beim Haus und geht auf Sie als neuen Versicherungsnehmer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Jedoch sollten Sie immer den bestehenden Versicherungsschutz und die aktuelle Versicherungssumme auf seinen Umfang und Höhe überprüfen. Normalerweise weist die übernommene Versicherung eine Versicher­ungssumme in Reichsmark aus („1914er-Wert“). Diese dient als einheitliche Berechnungsbasis für Gebäude aller Art und Größe und aller Baujahre. Zwar akzeptieren viele Versicherer den 1914er-Wert eines (ehemaligen Feuermonopol) Vorversicherers – ob der Ihnen vorliegende Wert richtig ermittelt wurde und auch wirklich jede bauliche Veränderung beinhaltet, den das Haus über die Jahre erfuhr, können Sie normalerweise nicht wissen. Die Hausratversicherung schützt Ihr Hab und Gut. Normalerweise haben Sie für eine Übergangszeit von einem Monat – im Rahmen der bisherigen Versicherungssumme – Schutz an Ihrem bisherigen und neuen Wohnort. Es empfiehlt sich, zur Aufrechterhaltung des Unterversicherungsverzichts, die Größe der zu versichernden Wohnfläche und damit auch die Versicherungssumme an die neuen Gegebenheiten hin anzupassen. Ihre selbst bewohnte Immobilie ist automatisch bereits in Ihrer Privathaftpflicht mit versichert. Sollten Sie nun auch Vermieter sein, müsste geprüft werden, ob evtl. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nötig geworden ist. Sofern Sie eine Rechtschutzversicherung besitzen, ist eventuell zu prüfen, ob eine Erweiterung um die Punkte „Haus- und Grundbesitzer“ sinnvoll erscheint.

Insolvenz und Pfusch am Bau
18 Prozent aller privaten Bauvorhaben sind von einer Insolvenz von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern betroffen. Zudem verschlingen Mängelbeseitigungen im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme. Jeder fünfte Betroffene kann seine Mängelansprüche nicht mehr durchsetzen, weil sein Auftragnehmer Insolvenz angemeldet hat. Gegen das Schreckgespenst der Insolvenz konnten sich Bauherren lange nicht absichern – ein Zustand, der sich glücklicherweise geändert hat. Die Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung kann Ihnen viel Ärger während und nach der aktiven Bauphase ersparen. Sie übernimmt Ihr finanzielles Risiko bei einer Insolvenz des Bauunternehmens ebenso, wie den finanziellen Aufwand für die Behebung von Baumängeln, welcher in dieser Situation Ihnen zu Lasten gelegt würde. Bis zu fünf Jahre nach Baufertigstellung besteht dieser sinnvolle Schutz für Sie.

Was Sie sonst noch wissen sollten
Haben Sie die Gelegenheit genutzt und auch eine Fotovoltaikanlage installieren lassen, ergibt sich daraus eine neue zusätzliche Haftungssituation: Sie sind nun Gewerbetreibender (zumindest wenn Sie den Strom einspeisen und verkaufen). Hier ist neben dem Betreiberrisiko auch das Einspeiserisiko zu beachten. Gerade letzteres wird nur von wenigen Privathaftpflichttarifen mit übernommen. Evtl. wird hier ein separater Haftpflichtvertrag nötig, welcher auch von der Größe Ihrer Anlage abhängig sein kann. Eine deutlich umfangreichere Absicherung bietet eine gesonderte Fotovoltaikversicherung. Über diese kann auch der Ertragsausfall nach einem Schaden mit abgesichert werden.

TEXT: Michael Foellmer

Michael Foellmer

Kaum ein Bereich des täglichen Lebens lädt so zum Streiten ein wie der Immobilienbereich. Das Potential an möglichen Konflikten ist enorm: Vermieter streiten mit Mietern, Eigentümer mit Nachbarn, Handwerkern oder der Kommune. Lässt sich eine Auseinandersetzung nur noch mit anwaltlicher Hilfe oder gar nur noch vor Gericht lösen, kann es schnell sehr teuer werden. Eine Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzversicherung schützt Sie vor dem Kostenrisiko eines verlorenen Rechtsstreits.

•  Schadenersatz-Rechtsschutz
•  Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht
•  Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten
•  Verwaltungs-Rechtsschutz
•  Straf-Rechtsschutz
•  Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz

•  Streitigkeiten aufgrund eines Neubaus bzw. eines genehmigungspflichtigen An- oder  Umbaus o. ä.
•  Erwerb und Veräußerung einer Immobilie
•  Streitigkeiten aus der Baufinanzierung
•  Vorsätzlich begangene Straftaten

• Kosten des Anwaltes nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
• Gerichtskosten, einschließlich der Entschädigung für Zeugen und Sachverständige
• Kosten des Prozessgegners, soweit diese der Versicherte zu tragen hat

Eine Baustelle ohne Mängel gibt es nicht. Die Anforderungen an Bauphysik, technische Ausstattung und Schnittstellen sind heutzutage so hoch, dass sich selbst bei gründlichen Handwerkern Mängel kaum vermeiden lassen.

Eine Mangel liegt zunächst immer dann vor, wenn etwas verbaut wird, was von der vertraglichen Vereinbarung abweicht. Auf die Frage, ob die andere Leistung vielleicht gleich geeignet oder sogar besser ist als das Vereinbarte, kommt es in der Regel gar nicht an.

Weiterhin liegt ein Mangel vor, wenn die Leistung nicht den sog. „allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) “ entspricht. Die aaRdT ergeben sich meist – aber leider nicht immer – aus einschlägigen technischen Normen und Regelungen. Entscheidend ist aber, dass die Leistung in Bezug auf Ihre Leistungsart und Materialien so ausgeführt sein muss, dass sie allgemein anerkannt und damit „bekannt und bewährt“ ist. Davon abweichende Ausführungsarten dürfen nur eingesetzt werden, wenn dies vereinbart wurde.

Nach dem geltenden Gewährleistungsrecht hat der Auftraggeber bei Mängeln nun das Recht den verantwortlichen Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Spiegelbild dieser Pflicht ist ein Recht des Unternehmers, dass man ihm auch die Chance gibt, seinen Mangel zu beseitigen. Der Auftraggeber kann also nicht sofort nach Auftauchen der Mängel eine andere Firma mit der Beseitigung beauftragen oder Geld verlangen.

Erst, wenn dem verantwortlichen Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde und diese abgelaufen ist, kann der Auftraggeber – natürlich im Einzelfall rechtlich beraten – den Auftrag entziehen und eine andere Firma beauftragen oder seinen Anspruch auf eine Geldzahlung umstellen. In der Praxis waren hier bislang zwei Vorgehensweisen zu erwägen. In der ersten Alternative kann der Auftraggeber den Unternehmer auf einen Kostenvorschuss für die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen. Folge dieses Anspruches ist es aber, dass man die Arbeiten zur Mangelbeseitigung dann auch tatsächlich ausführen lassen muss und über den Vorschuss am Ende abgerechnet wird. Man kann sich das Geld nicht einfach „in die Tasche stecken“.

Der zweite Weg war bislang der Anspruch auf sog. „fiktiven Schadensersatz“, ohne den Mangel tatsächlich beseitigen zu müssen. Dies war für den Auftraggeber besonders attraktiv, wenn zwar wegen eines Verstoßes gegen die allgemein anerkannte Regeln der Technik ein Mangel vorlag, dieser aber faktisch gar kein Problem darstellte. Man denke z.B. an den Fall bei welchem eine Fußbodenheizung zwar einwandfrei funktioniert aber diese nicht nach aaRdT eingebaut wurde. Die Mangelbeseitigungskosten wären hier enorm gewesen, da Bodenbelag und Estrich aufgestemmt, Fußbodenheizung nachgearbeitet und dann alles wieder verschlossen werden musste. Diese Kosten hätte der Auftraggeber netto als fiktiven Schadensersatz verlangen können, obwohl er eine funktionierende Fußbodenheizung hatte.

Dem hat der Bundesgerichtshof nun mit seiner Entscheidung vom 22.02.2018 (Az. VII ZR 46/17) nach jahrzehntelanger Praxis eine Absage erteilt.

Die Mangelbeseitigungskosten können jetzt nur noch verlangt werden, wenn der Mangel auch beseitigt wird. Ist dies nicht der Fall, ist der Auftraggeber nun auf eine reine Wertminderung zu verweisen. Ob eine Solche im Einzelfall vorliegt und wie diese zu berechnen ist, muss die Rechtsprechung in den kommenden Monaten und Jahren erst noch entwickeln. Ein „Vergolden“ von Mängeln ist jedenfalls ohne weiteres nicht mehr möglich.

TEXT: Markus Meyer Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht