Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfall & Mietnomaden – so können Sie sich absichern

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Eine Immobilie als Sachwertanlage gehört zu den Klassikern der Vermögensbildung. Gleichgültig ob als Eigennutzer oder Vermieter: Sie sind unabhängig von Börsenentwicklungen oder Wechselkursschwankungen. Monatliche Mieteinnahmen sorgen für einen einträglichen und stabilen Ertrag. Dabei ist die kurz-, mittel- und langfristige Planung einer Mietsache jedoch existenziell wichtig für den Ertrag. Während notwendige Sanierungen mit der frühzeitigen Bildung von entsprechenden Rückstellungen noch gut planbar sind, können bereits Unstimmigkeiten bei der Nebenkosten­- abrechnung oder Freigabe einer Kaution für Unannehmlichkeiten im Vermieteralltag sorgen. Handfeste Probleme treten auf, wenn es zu großen Schäden am Haus kommt – egal ob durch Naturgewalten, einen Mieter oder durch Verschleißerscheinungen am Gebäude selbst. Auch Ihre Haftungssituation kann zu Schwierigkeiten führen, die existenzbedrohlich sind. An dieser Stelle zwei gute Nachrichten: Gegen viele Gefahren können Sie sich schützen und die anfallenden Prämien können zumindest teilweise auf die Nebenkosten umgelegt werden (nähere Informationen hierzu erhalten Sie von Ihrem Steuerberater). Folgendermaßen können Sie sich und Ihre Immobilie absichern:

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:
Als Haus- und Grundbesitzer haften Sie für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen „aus vermutetem Verschulden“. Sie haften für Schäden also ungeachtet davon, ob Sie eine Schuld trifft. Nur wenn Sie beweisen können, dass Sie die zur Schadenvorbeugung erforderliche Sorgfalt beachtet haben, verringert sich Ihre Haftung auf konkretes Verschulden gem. § 823 BGB, bzw. die daraus abgeleitete Verkehrssicherungspflicht.

Auf der sicheren Seite sind Sie mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie kommt für Schäden auf, die anderen im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie entstehen. Die Versicherung prüft die Rechtmäßigkeit des an Sie gestellten Anspruchs und wehrt diese ggf. auch ab. Auch für diese Abwehrkosten – bis hin zur Gerichtsverhandlung – kommt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf. Erlauben Sie uns bitte noch den ausdrücklichen Hinweis, dass eine evtl. bereits vorhandene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, z. B. der Eigentümergemeinschaft eines Hauses, nicht für Schäden aus dem Vermieterrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers aufkommt!… zum Artikel

Terminvereinbarungen bei Bauleistungen

Terminvereinbarungen bei Bauleistungen

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Bei der Durchführung von Bauleistungen ist für den Auftraggeber – oft aber auch für den Auftragnehmer – der Zeitfaktor von besonderer Bedeutung. Wer entweder neu baut oder aber ein Bestandsobjekt umfassend saniert, möchte nicht nur eine schnellstmögliche Fertigstellung der Baumaßnahme, sondern auch Planungssicherheit, was den Fertigstellungstermin angeht.

Der Auftraggeber möchte im Vorfeld einen verbindlichen Fertigstellungstermin, damit er disponieren kann: Andere Handwerker müssen so koordiniert werden, dass es keinen Stillstand gibt oder die bisherige Wohnung muss gekündigt werden.

Der Auftragnehmer benötigt ebenso Planungssicherheit, um Folgeaufträge annehmen zu können und Leerlauf im eigenen Betrieb zu vermeiden.

Bei der Vereinbarung von konkreten Leistungsterminen ist zu beachten, dass die Regelung aus sich heraus verständlich und transparent formuliert wird.

Es kann ein kalendarisches Datum angesetzt werden, zum Beispiel Fertigstellung der Estricharbeiten am 30.06.2017. Ebenso ist es möglich, einen bestimmbaren Endtermin zu vereinbaren (Beispiel: schlüsselfertige Errichtung des Objektes binnen zehn Monaten nach Erlass der Baugenehmigung). Im letztgenannten Fall lässt sich der konkrete Endtermin problemlos berechnen.

Nach Ablauf des vereinbarten Fertigstellungstermins gerät der Auftragnehmer ohne weitere Mahnung in Verzug.

Von allzu komplizierten Regelungen sollte Abstand genommen werden. Das OLG Düsseldorf entschied am 27.06.2016 (22 U 54/16), dass mit „oder“ beziehungsweise „und/oder“ verknüpfte Sachverhalte zur Bezeichnung eines vertraglichen Fertigstellungstermins in Formularverträgen bereits für sich betrachtet weder hinreichend klar noch verständlich sind. Die in Rede stehende Klausel definierte den Fertigstellungstermin als den Zeitpunkt, an dem das Objekt „generell nutzungsfähig erstellt oder nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen und/oder wenn das Haus bezogen werden kann und/oder wenn eine Bauzustandsbesichtigung gemäß § 82 BauO NRW durchgeführt werden kann“.

Dass diese Formulierung nachträglich zu Unstimmigkeiten der Parteien führte, dürfte nicht weiter überraschen. Welcher Termin sollte denn als maßgeblich und verbindlich gelten?

Wenn im Bauvertrag keine Fristen vereinbart werden, bedeutet dies nicht, dass der Auftragnehmer „alle Zeit der Welt“ hat. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung (im Sinne der Fälligkeit der Leistung) kommt es darauf an, in welcher Zeit bei dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung möglich war.… zum Artikel

Die Verkehrssicherungspflicht ist auch ein Fall für die Versicherung

info-SymbolWenn Sie Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie oder Besitzer eines vermieteten Ein-/ Zwei- oder Mehrfamilienhauses sind, so haften Sie alleine schon aus dem Besitz der Immobilie heraus. Auch für alle anderen Schäden besteht Haftung nach § 823 BGB und der daraus abgeleiteten Verkehrssicherungspflicht.

Neben der Gebäudeversicherung ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder aber die Privathaftpflicht-Versicherung für Eigentümer von Wohneigentum und für Eigentümergemeinschaften ein absolutes Muss und schützt Sie vor unvorhersehbaren Schäden. Dazu gehören auch die Verkehrssicherungspflichten. Der Immobilienbesitzer haftet grundsätzlich für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen, „aus vermutetem Verschulden“ (§ 836 BGB).
Was bedeutet das für Sie? – Kommt es durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen Ihres Gebäudes zu Schäden an Menschen oder Sachen, so haften Sie, egal ob Sie eine Schuld trifft. Es sei denn, Sie haben zur Schadenvorbeugung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet und können dies auch beweisen! Als Besitzer eines selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung im Regelfall über die private Haftpflichtversicherung abgedeckt.

Folgende Schadenszenarien sind denkbar:

Die Streupflicht:
Im Winter vergaß der Hauseigentümer, oder aber auch ein vom Vermieter beauftragter Mieter, seiner Räumpflicht vor dem vermieteten Haus nachzukommen. In der Folge stürzte eine Passantin auf dem nicht geräumten Weg und brach sich das Bein. In der Folge machte sie Schmerzensgeld, die Behandlungskosten, die Reinigung ihrer Kleidung und Verdienstausfall geltend. Der daraus resultierende Schaden ist nicht unbeachtlich.

Schäden durch einen umgestürzten Baum:

Nachbarn hatten den Eigentümer des Hauses bereits mehrfach auf den kranken Baum im Garten hingewiesen. Die ca. 10 m große Buche hatte in den letzten Jahren merklich Blätter verloren und oft lagen kleinere morsche Äste auf dem Rasen. Nach einem Besuch vor Ort, bei dem der Baum von einem befreundeten Hobbygärtner in Augenschein genommen wurde, beschloss der Eigentümer, dass die nächste Zeit noch kein Handlungsbedarf besteht.… zum Artikel

Verkehrssicherungspflicht

Paragraphen-SymbolVerkehrssicherungspflicht – Nach Schnee und Eis ist es noch lange nicht vorbei mit der Verkehrs- sicherungspflicht für Eigentümer & Co.!

Der Winter geht, der Frühling kommt. Mit dem Winter enden auch die lästigen Verkehrssicherungspflichten, wie Schneeschippen und Salzstreuen. Oft vergessen wird in diesem Zusammenhang aber, dass Verkehrssicherungspflichten nicht nur das Räumen und Streuen im Winter betreffen, sondern jede Gefahr betreffen, die von einem Grundstück ausgehen kann.

Immer dann, wenn eine Gefahr für den Haus- oder Grundstückseigentümer erkennbar ist, die zum Beispiel im Bereich der Zufahrt zu einem Haus besteht oder wenn von Bestandteilen des Gebäudes eine Gefahr ausgeht, müssen zumutbare Maßnahmen getroffen werden, damit Passanten oder auch Gäste nicht zu Schaden kommen. Wenn sich zum Beispiel auf dem Gehweg oder im Eingangsbereich des Grundstücks glitschige Blätter befinden, ist damit eine gleichhohe Gefahr verbunden, wie glatter Untergrund durch Schnee und Eis. Auch hier sind die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Das Gleiche gilt für jede andere Gefahr, die vom Grundstück her stammt. Oft unterschätzt werden in diesem Zusammenhang Verkehrssicherungspflichten, die die auf dem eigenen Grundstück stehenden Bäume betreffen. Fällt ein solcher Baum zum Beispiel auf ein vor dem Grundstück stehendes Fahrzeug oder auf das Nachbargrundstück herüber und beschädigt dort Gegenstände oder verletzt Personen, stellt sich stets die Frage, warum dieser Baum umgestürzt ist.

Wenn der umgestürzte Baum vollständig gesund ist, werden regelmäßig keine Schwierigkeiten auftreten. Meistens ist dann ein Sturm oder ein ähnliches Ereignis vorangegangen, so dass höhere Gewalt für das Umstürzen verantwortlich sein kann.

Häufig ist zwar ein Sturm oder ein Gewittersturm der Anlass des Umstürzens, nicht aber die alleinige Ursache. Oftmals stürzen Bäume um weil sie krank sind.

Es kommt in diesem Zusammenhang nun darauf an, ob die Krankheit und die sich ergebenen Gefahren erkennbar waren. Hierbei stellt die Rechtsprechung immer auf den konkreten Einzelfall ab und hat eine recht sperrige Definition gefunden, mit der eine Verkehrssicherungspflichtverletzung beschrieben wird: Derjenige, der eine Gefahrenlage – gleich welcher Art – schafft, ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.… zum Artikel

Wir kaufen ein Haus!

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Damit der Traum vom Eigenheim
kein böses Ende nimmt.

 

Die diversen Finanz- und Währungskrisen bescheren dem Immobilienmarkt einen noch nie dagewesenen Boom. Die anhaltende Niedrigzinsphase befeuert diesen Trend noch zusätzlich mit günstigen Immobilienkrediten. Wer kann und will, erfüllt sich jetzt den Traum vom Eigenheim. Als Immobilienkäufer müssen Sie sich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Ich möchte Risiken beleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen.

Das Haus als Altersvorsorge

Die landläufige Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Man darf hierbei allerdings nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende Altersvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen bestimmten Zweck: das Haus bietet Ihnen Wohnraum, ein Altersvorsorgevertrag füllt Ihre Rentenlücke im Alter auf. Das sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen sollte. Beachten Sie auch, dass eine Immobilie „im mobil“ ist. Sie kann also nicht von heute auf morgen veräußert werden. Ein Hauskauf ist nur in seltenen Fällen allein mit Erspartem zu bewältigen. Im Regelfall nimmt der Käufer zur Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu seine Hausbank. Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen. Bestehen bereits Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten.… zum Artikel