Michael Foellmer
Die diversen Finanz- und Währungskrisen bescheren dem Immobilienmarkt einen noch nie dagewesenen Boom. Die anhaltende Niedrigzinsphase befeuert diesen Trend noch zusätzlich mit günstigen Immobilienkrediten. Wer kann und will, erfüllt sich jetzt den Traum vom Eigenheim. Als Immobilienkäufer müssen Sie sich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Ich möchte Risiken beleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen.
Das Haus als Altersvorsorge
Die landläufige Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Man darf hierbei allerdings nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende Altersvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen bestimmten Zweck: das Haus bietet Ihnen Wohnraum, ein Altersvorsorgevertrag füllt Ihre Rentenlücke im Alter auf. Das sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen sollte. Beachten Sie auch, dass eine Immobilie „im mobil“ ist. Sie kann also nicht von heute auf morgen veräußert werden. Ein Hauskauf ist nur in seltenen Fällen allein mit Erspartem zu bewältigen. Im Regelfall nimmt der Käufer zur Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu seine Hausbank. Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen. Bestehen bereits Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten. Dies im Einzelfall abzuklären, ist immer sinnvoll. Auch vorhandene Bausparverträge und die Möglichkeiten von KfW-Darlehen sollten mit eingebunden werden.
Und wenn etwas passiert?
Die meisten Immobilienkäufer befinden sich in familiär gefestigten Verhältnissen mit Partner und oft auch mit Kindern. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab. Es empfiehlt sich der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Diese zahlt im Todesfall der versicherten Person eine vereinbarte Versicherungssumme an die Hinterbliebenen aus. Speziell für die Absicherung von Finanzierungen gibt es Tarife, die sich in der Höhe der Absicherung an das Restdarlehen anpassen. Ein solcher Tarif muss aber natürlich nicht die optimale Lösung darstellen. Viele Tarife bieten bereits auch Nachversicherungsgarantien für den Fall des Immobilienerwerbs an. So könnte evtl. ein bereits vorhandener Todesfallschutz auch ohne erneute Gesundheitsprüfung an den neuen Bedarf angepasst werden. Ein weiterer und ganz wesentlicher Punkt, der beachtet werden muss, ist die Absicherung der Arbeitskraft. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sorgt hier für den richtigen Versicherungsschutz. Das Risiko der Arbeitslosigkeit kann durch einen Ratenschutzbrief abgesichert werden. Ein Ratenschutzbrief kommt in der Regel für die Dauer von zwölf Monaten für die Darlehensraten auf.
Bitte beachten Sie auch in diesem Zusammenhang die richtige Absicherung Ihrer Immobilie und Ihres Hab und Gutes. Der wichtigste Baustein der Absicherung Ihrer Immobilie ist die Gebäudeversicherung. Diese Versicherung bleibt im Prinzip beim Haus und geht auf Sie als neuen Versicherungsnehmer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Jedoch sollten Sie immer den bestehenden Versicherungsschutz und die aktuelle Versicherungssumme auf seinen Umfang und Höhe überprüfen. Normalerweise weist die übernommene Versicherung eine Versicherungssumme in Reichsmark aus („1914er-Wert“). Diese dient als einheitliche Berechnungsbasis für Gebäude aller Art und Größe und aller Baujahre. Zwar akzeptieren viele Versicherer den 1914er-Wert eines (ehemaligen Feuermonopol) Vorversicherers – ob der Ihnen vorliegende Wert richtig ermittelt wurde und auch wirklich jede bauliche Veränderung beinhaltet, den das Haus über die Jahre erfuhr, können Sie normalerweise nicht wissen. Die Hausratversicherung schützt Ihr Hab und Gut. Normalerweise haben Sie für eine Übergangszeit von einem Monat – im Rahmen der bisherigen Versicherungssumme – Schutz an Ihrem bisherigen und neuen Wohnort. Es empfiehlt sich, zur Aufrechterhaltung des Unterversicherungsverzichts, die Größe der zu versichernden Wohnfläche und damit auch die Versicherungssumme an die neuen Gegebenheiten hin anzupassen. Ihre selbst bewohnte Immobilie ist automatisch bereits in Ihrer Privathaftpflicht mit versichert. Sollten Sie nun auch Vermieter sein, müsste geprüft werden, ob evtl. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nötig geworden ist. Sofern Sie eine Rechtschutzversicherung besitzen, ist eventuell zu prüfen, ob eine Erweiterung um die Punkte „Haus- und Grundbesitzer“ sinnvoll erscheint.
Insolvenz und Pfusch am Bau
18 Prozent aller privaten Bauvorhaben sind von einer Insolvenz von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern betroffen. Zudem verschlingen Mängelbeseitigungen im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme. Jeder fünfte Betroffene kann seine Mängelansprüche nicht mehr durchsetzen, weil sein Auftragnehmer Insolvenz angemeldet hat. Gegen das Schreckgespenst der Insolvenz konnten sich Bauherren lange nicht absichern – ein Zustand, der sich glücklicherweise geändert hat. Die Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung kann Ihnen viel Ärger während und nach der aktiven Bauphase ersparen. Sie übernimmt Ihr finanzielles Risiko bei einer Insolvenz des Bauunternehmens ebenso, wie den finanziellen Aufwand für die Behebung von Baumängeln, welcher in dieser Situation Ihnen zu Lasten gelegt würde. Bis zu fünf Jahre nach Baufertigstellung besteht dieser sinnvolle Schutz für Sie.
Was Sie sonst noch wissen sollten
Haben Sie die Gelegenheit genutzt und auch eine Fotovoltaikanlage installieren lassen, ergibt sich daraus eine neue zusätzliche Haftungssituation: Sie sind nun Gewerbetreibender (zumindest wenn Sie den Strom einspeisen und verkaufen). Hier ist neben dem Betreiberrisiko auch das Einspeiserisiko zu beachten. Gerade letzteres wird nur von wenigen Privathaftpflichttarifen mit übernommen. Evtl. wird hier ein separater Haftpflichtvertrag nötig, welcher auch von der Größe Ihrer Anlage abhängig sein kann. Eine deutlich umfangreichere Absicherung bietet eine gesonderte Fotovoltaikversicherung. Über diese kann auch der Ertragsausfall nach einem Schaden mit abgesichert werden.