Der Bundesgerichtshof hat mit einigen Entscheidung 2015 seine Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Nebenbei wurde die Wirksamkeit von „Quotenklauseln“, die Mieter an den Kosten des Vermieters bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen sollten, auch noch aufgegeben.
Alles neu bei Schönheitsreparaturklauseln
Marc Soiron
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Im ersten Verfahren enthielt der Mietvertrag eine nach den bisherigen Maßstäben an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, so dass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte. In Verfahren 2 war zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war. Ferner stritten die Parteien auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus der sogenannten Quotenklausel. Schließlich stritten ein Vermieter und ein Mieter in einem anderen Verfahren über die Folgen einer nur zum Teil auf „starre“ Fristen abstellenden Schönheitsreparaturenklausel.
Schönheitsreparaturen betreffen grundsätzlich die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind nach dem Grundgedanken des Gesetzes Sache des Vermieters. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter seine Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof insoweit bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt, die jeweils auch immer ein breites mediales Echo hervorgerufen hatten. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder nicht renovierungsbedürftig war. Dies sieht der Bundesgerichtshof nun unter Verweis auf geänderte Lebens- und Gesamtumstände anders und hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergebenen Wohnungen für unwirksam. Vielmehr darf nun ein Mieter nur noch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, die durch sein eigenes Verhalten erforderlich werden. Muss er mehr leisten, also insbesondere Gebrauchsspuren beseitigen, die sein Vorgänger hinterlassen hat, ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung erforderlich ihm einen „angemessenen“ Ausgleich zu gewähren. Muss der Mieter also zu Beginn des Mietverhältnisses renovieren, ist die Auferlegung von weiteren Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis eine unangemessene Benachteiligung, die nur durch eine Äquivalente ausgeglichen werden kann. Wann dieser Ausgleich „angemessen“ ist, hat der Bundesgerichtshof allerdings offen gelassen.
In Verfahren 1 wies er daher die Schadenersatzklage des Vermieters ab, nachdem die Wohnung zu Vertragsbeginn sogar nur teilweise renovierungsbedürftig war. In Verfahren 2 verwies er den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Dort muss das Landgericht nun klären, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. Dabei wird es letztlich darauf ankommen, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren des Vormieters so unerheblich waren, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Dies zu beurteilen wird in Zukunft die Aufgabe des jeweiligen Richters sein. Darüber hinaus stellte der zuständige Senat dann in diesem Verfahren eben klar, dass nach seiner heutigen Auffassung Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne. In der Vergangenheit hatten die Richter damit noch kein Problem gehabt. Schließlich machte der Bundesgerichtshof im Verfahren 2 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan im Hinblick auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen die gesamte Schönheitsreparaturenklausel des Vertrages unwirksam mache.
Die Entscheidungen aus dem März 2015 machen wohl Millionen Mietvertragsvereinbarungen nachträglich unwirksam. Für die Praxis ist nun wichtig, die neuen Grundsätze zu beherzigen. Dabei gibt es bei einer Neuvermietung nun nur noch wenige Optionen: Der Vermieter kann die Wohnung vollständig vor Einzug renovieren, um sicher zu gehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich auferlegen zu können. Dabei muss er freilich darauf hoffen, dass der Mieter lange genug in der Wohnung lebt, damit eine Renovierung überhaupt verlangt werden kann oder sich der eigene Renovierungsaufwand rechnet. Das „Einpreisen“ von Schönheitsreparaturen in die Miete wird dabei mit Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ zusätzlich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht. Alternativ bliebe, die Wohnung unrenoviert zu vermieten und im Vertrag zu vereinbaren, dass keine Partei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
So kann auf Schönheitsreparaturen durch den Mieter gehofft werden, da dieser sich die Wohnung aufhübschen möchte. Ob eine solche Regelung im Mietvertrag aber zulässig ist, weil der Mieter dann ja zwar ohne Verpflichtung aber rein faktisch zur Renovierung genötigt wird, ist zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch unsicher.