Terminvereinbarungen bei Bauleistungen
Melanie Bentz, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Bei der Durchführung von Bauleistungen ist für den Auftraggeber – oft aber auch für den Auftragnehmer – der Zeitfaktor von besonderer Bedeutung. Wer entweder neu baut oder aber ein Bestandsobjekt umfassend saniert, möchte nicht nur eine schnellstmögliche Fertigstellung der Baumaßnahme, sondern auch Planungssicherheit, was den Fertigstellungstermin angeht.
Der Auftraggeber möchte im Vorfeld einen verbindlichen Fertigstellungstermin, damit er disponieren kann: Andere Handwerker müssen so koordiniert werden, dass es keinen Stillstand gibt oder die bisherige Wohnung muss gekündigt werden.
Der Auftragnehmer benötigt ebenso Planungssicherheit, um Folgeaufträge annehmen zu können und Leerlauf im eigenen Betrieb zu vermeiden.
Bei der Vereinbarung von konkreten Leistungsterminen ist zu beachten, dass die Regelung aus sich heraus verständlich und transparent formuliert wird.
Es kann ein kalendarisches Datum angesetzt werden, zum Beispiel Fertigstellung der Estricharbeiten am 30.06.2017. Ebenso ist es möglich, einen bestimmbaren Endtermin zu vereinbaren (Beispiel: schlüsselfertige Errichtung des Objektes binnen zehn Monaten nach Erlass der Baugenehmigung). Im letztgenannten Fall lässt sich der konkrete Endtermin problemlos berechnen.
Nach Ablauf des vereinbarten Fertigstellungstermins gerät der Auftragnehmer ohne weitere Mahnung in Verzug.
Von allzu komplizierten Regelungen sollte Abstand genommen werden. Das OLG Düsseldorf entschied am 27.06.2016 (22 U 54/16), dass mit „oder“ beziehungsweise „und/oder“ verknüpfte Sachverhalte zur Bezeichnung eines vertraglichen Fertigstellungstermins in Formularverträgen bereits für sich betrachtet weder hinreichend klar noch verständlich sind. Die in Rede stehende Klausel definierte den Fertigstellungstermin als den Zeitpunkt, an dem das Objekt „generell nutzungsfähig erstellt oder nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen und/oder wenn das Haus bezogen werden kann und/oder wenn eine Bauzustandsbesichtigung gemäß § 82 BauO NRW durchgeführt werden kann“.
Dass diese Formulierung nachträglich zu Unstimmigkeiten der Parteien führte, dürfte nicht weiter überraschen. Welcher Termin sollte denn als maßgeblich und verbindlich gelten?
Wenn im Bauvertrag keine Fristen vereinbart werden, bedeutet dies nicht, dass der Auftragnehmer „alle Zeit der Welt“ hat. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung (im Sinne der Fälligkeit der Leistung) kommt es darauf an, in welcher Zeit bei dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung möglich war. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen.
Auch Ohne fristsetzung nicht alle zeit der welt
Wie lange diese „angemessene Zeit“ ist, lässt sich nicht generell bestimmen. Im Streitfall wird ein Gericht ein baubetriebliches Sachverständigengutachten einholen.
Wichtig ist allerdings, dass der bloße Ablauf des angemessenen Zeitraums für die Bauausführung zwar zur Fälligkeit der Bauleistung führt, jedoch keinen Verzug des Auftragnehmers begründet.
Der Auftraggeber hat eine Mahnung auszusprechen, um den Auftragnehmer in Verzug zu setzen.
Auch wenn dies umständlich erscheinen mag, entspricht diese Vorgehensweise der gesetzlichen Regelung.
Da der spätere Erfolg bei der Durchsetzung von möglichen Schadensersatzansprüchen mit der ursprünglichen Prognose des Auftraggebers, ob die angemessene Zeit zur Bauausführung verstrichen ist, steht und fällt, ist die wirksame Vereinbarung eines verbindlichen Vertragstermins die beste Möglichkeit, Planungssicherheit in zeitlicher Hinsicht zu erlangen.