Textur Farbe Wuchs – Hecken Wachsende Wände

Layout-1-52-53Hecken Wachsende Wände

Eine Hecke ist lebendig – was sie von einer Mauer unterscheidet. Ansonsten kann die Hecke aber die gleichen Aufgaben übernehmen: Sie schützt, sie teilt, sie gibt Struktur und schafft Perspektiven. Ob es als architektonisches Element auch richtig zur Geltung kommt, entscheidet sich oft schon mit der Wahl des richtigen Gehölzes.

iStock_000046509210_DoubleSchon im Mittelalter wurden Hecken oft als Umzäunung von Ackerland angelegt. Sie grenzten anliegende Felder ab und schützten den Boden vor Wind- und Wassererosion. In ihrer Umgebung bildete sich ein besonderes wachstumsfreundliches Klima, ihr herabfallendes Laub machte zudem den Boden noch fruchtbarer. Doch spätestens im Barock wurde der Gartenhecke auch ein gestalterisches Element zugedacht. Aus dem reinen Nutzgewächs wurde ein architektonischer Baustein.

Heute ist eine Hecke beides in einem: die Grenze zu den Nachbarn, die aber auch optisch etwas hermachen muss. Sie ist Sichtschutz, der auch lebendig ist. Sie ist ein Windschutz, der gleichzeitig Dekoration ist. Sie schafft Räume, Ecken und Nischen und ein günstiges Mikroklima. Sie schafft Ruhe und gleichzeitig eine öffnende Perspektive. Doch um ihren gestalterischen Aufgaben auch nachkommen zu können, will das passende Gehölz der Hecke gut gewählt sein.

Zunächst stellt sich die Frage nach einer immergrünen oder sommergrünen, also laubabwerfenden Hecke. Letztere besticht in Frühling und Sommer mit einem satten Grün und im Herbst mit leuchtenden Blattfarben. Im Winter verliert sie ihr Laub und zeigt ihr Geäst, was durchaus auch ein Gestaltungsmittel sein kann. Dauerhaften Sichtschutz erreicht man hingegen mit einer immergrünen Hecke, die ganzjährig Laub oder Nadeln trägt.

iStock_000064111555_FullWährend die sommergrünen Gehölze durch den bunten Farbwechsel der Jahreszeiten bestechen, liegt ein Pluspunkt des immergrünen Heckenholzes zum Beispiel in der Tatsache, dass meist auch Gartenfreunde mit weniger Erfahrung mit ihm recht gut zurechtkommen. Dafür brauchen sie mehr Geduld mit dem langsamen Wuchs, wohingegen laubabwerfende Hecken oft viel schneller gedeihen. Sommergrüne Hecken „leben“ die Jahreszeiten mit und schaffen so eine lebhafte und warme Atmosphäre, während das permanente Grün ewig frisch wirkt. Eine Frage des Geschmacks, Vor- und Nachteile gibt es auf beiden Seiten.

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In Textur, Farbe und Wuchs geben die verschiedenen Hölzer auch unterschiedliche Bilder ab. Die Heckenpflanzen lassen sich in jedem Garten individuell einsetzen als Blickfang, Raumteiler oder Highlight. Denn während zum Beispiel blickdichte Hecken als rundum geschlossene Umrandung einen Bereich auch einengen können, lassen sich andererseits etwa durch Heckenriegel und dazwischenliegende Lücken immer neue Perspektiven in der Gartenlandschaft kreieren. Je nach Blickwinkel eröffnen sich so immer neue Ausblicke auf die Umgebung. Und je nach Holzart lässt sich diese Umgebung eben immer anders inszenieren.

iStock_000038444910_LargeDer berühmte belgische Gartendesigner Jacques Wirtz beispielsweise sieht in dieser Inszenierung den den richtigen Weg, „im Garten zu sich selbst zu kommen.“, wie er in einem Interview mit der Welt sagte. Das sei auch in kleinen Gärten möglich, wichtig seien aber Perspektiven „und Abwechslung zwischen Intimität und Öffnung“. Dazu sei die langfristige Landschafts- und Gartengestaltung nur im Einklang mit der Natur möglich, nicht gegen sie. Jacques Wirtz, der „Gartenkönig“, ist bekannt für seine Kreationen aus Buchshecken, die wie Wolken durch seine Gärten schweben, für scharf geschwungene Buchenhecken und sattgrüne Abstufungen. Seine Parks gelten als stilbildend. Ganz so messerscharf muss ein Garten aber nicht grundsätzlich geschnitten sein, um Ruhe und Wohlgefühl zu erzeugen. Das kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Farben, Formen und Räumen ergeben, die die Heckenhölzer in so vielfältiger Weise mit sich bringen. Egal ob immer- oder sommergrün.

402105_original_R_B_by_gabriele-Planthaber_pixelio.deBei den laubabwerfenden Hölzern gilt der Zierapfel als originelles Heckenholz. Er bringt im Frühling weiße Blüten mit, im Herbst kleine rote Früchte. Die trägt auch das Pfaffenhütchen, allerdings sind sie giftig. Viel Farbe trägt auch die Rotbuche, die mit ihren beinahe violetten Blättern sehr nobel und warm wirkt.

iStock_000008734967_LargeÄußerst beliebt ist aber vor allem die immergrüne Hecke. Thuja, der Lebensbaum, ist hier besonders populär, da er relativ schnell wächst und recht preiswert ist. Allerdings kommt er erst dann richtig zur Geltung, wenn er auch groß gewachsen und gut geschnitten ist. Edler und noch etwas wärmer präsentiert sich die Eibe mit ihren roten Früchten. Sie ist ein heimisches Gewächs und sehr langlebig. Im Gegensatz zur Thuja wächst sie sehr langsam, wodurch es auch sehr lange dauert, bis sie ein wirklich blickdichter Sichtschutz ist. Deutlich schneller wächst der Kirschlorbeer, der damit auch sehr schnell zum Sichtschutz wird. Jedoch braucht er sehr viel Platz in der Breite, wodurch er für kleinere Gärten eher unbrauchbar ist. Außerdem enthalten seine Blätter und Samen, genau wie die Nadeln der Eibe, giftige Stoffe. Eibe und Kirschlorbeer wurden beide schon zur „Giftpflanze des Jahres“ gewählt.

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Keine toxische, aber doch schon eine besondere Wirkung können auch eher selten als Hecke genutzte Hölzer entfalten wie der Wacholder. Der wird sonst als Strauch eingesetzt, lässt sich aber in der Hecke sehr robust anlegen und auch gut schneiden. Sehr gefragt ist außerdem auch Liguster, der sehr hoch und relativ schnell wächst, robust ist und ebenfalls gut Formschnitt verträgt. Er verschönert den Garten mit weißen Blüten im Sommer und blauschwarzen Beeren im Herbst.

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Aus gestalterischer Sicht wirkt vielleicht der Buchs, wie schon bei Jacques Wirtz, am elegantesten. Mit ihm lässt sich ein sehr feiner Schnitt durch den Garten ziehen. Der Berliner Landschaftsarchitekt Georg von Gayl spricht ihm die Eigenschaft zu, einen Garten „angezogen“ und „kostbar“ zu machen. Dem Formschnitt sind beim Buchs zudem so gut wie keine Grenzen gesetzt.

A1NlIpoLZSLOb mit zackigem Formschnitt oder ausladender Fülle: Mit Hecken gestalten ist das Schaffen lebendiger Perspektiven. Denn solch ein grüner Wall wächst nicht nur mit seinen Aufgaben. Als vielseitiges architektonisches Element macht sich so eine Hecke jedenfalls schon mal sehr gut. Weshalb sich die lebende Wand ja auch immer wieder neu wachsender Beliebtheit erfreut.

 

TEXT: Christian Dang-anh

Fotos: MaSims | pixelio.de, holger Schupp

Umzug in das alte Talbot Direktions Gebäude

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Umzug in das alte Talbot Direktions Gebäude

 Zwischen Arbeiterspeisesaal und Pförtnerhaus

Zum Start unserer neuen Rubrik „Aachener Villen umgenutzt“ wollten wir an dieser Stelle eigentlich über die Villa „Haus Linde“ in Laurensberg schreiben, in der seit einigen Jahren die Rechtsanwaltskanzlei Daniel Hagelskamp & Kollegen beheimatet ist. Bei einem Vorgespräch eröffnete Herr Thomas Hagelskamp uns jedoch, dass im Juli dieses Jahres ein Umzug in das alte Direktionsgebäude der Firma Talbot auf der Jülicher Straße anstünde. Da uns im Innern der neuen Adresse nicht minder prächtige Räume erwarten würden, fiel uns die Entscheidung leicht, nunmehr die Serie zwar nicht mit einer Villa im klassischen Sinne, aber dennoch einem hochherrschaftlichen Gebäude aus der Aachener Baugeschichte, genauer gesagt der ebenso beeindruckenden Aachener Industrie-Architektur zu beginnen.

Treppe-TitelIm Jahre 1838 gründete Johann Hugo Jacob Talbot zusammen mit dem Brüsseler Kutschenfabrikanten Pierre Pauwls die Personen- und Güterwagenfabrik Talbot am Adalbertsteinweg hinter dem Adalbertstor auf dem heutigen Kaiserplatz. Bereits 1845 verlegte man die Produktion in die Nähe des damaligen Nordbahnhofs, nach J.H.J. Talbots Tod 1850 jedoch wurde sie vorübergehend stillgelegt. Schon 5 Jahre später gründeten seine drei Söhne Carl Gustav, Julius Josef und Eduard Talbot die Firma neu und zogen weiter zur Jülicher Straße gegenüber dem Dampfkesselwerk von Jacques Piedboef, dem Schwiegervater von Carl Gustav. Ab dem Jahr 1866 firmierte sie dann endgültig bis 1995 unter dem Namen Waggonfabrik Talbot. Durch Carl Gustavs Sohn Georg Talbots bahnbrechende Erfindung des „Selbstentladers“ beiderseits der Schienen mit Reichspatent und weltweitem Vertrieb 1891 war ein großer Neubau von Produktionshallen auf dem heutigen weiträumigen Gelände notwendig, in denen dann ab 1894 produziert wurde. Diese Hallen, entworfen vom RWTH-Professor und späterem Rektor Otto Hintze, standen dicht nebeneinander und waren mit damalig modernster Technik ausgestattet.

BueroGeorg Talbot, der Enkel des Firmengründers und ebenfalls mit einer Frau aus der Familie Piedboef verheiratet, war sehr eng mit der Aachener Wirtschaft und Gesellschaft verbunden: Er war Präsident der Aachener Industrie- und Handelskammer, Dr.h.c. der RWTH, Gründer eines Männerchores und eines Firmen-Hausorchesters, Mitglied der Aachener Erholungsgesellschaft, des Casino-Clubs und des ALRV, ebenso Verwalter der mütterlichen „Stiftung für kranke und erholungsbedürftige Kinder minderbemittelter Stände aus Aachen“, welche unter anderm verantwortlich war für die Kindererholungsstätte „Maria im Tann“.

Neben seinem Sohn Richard, dem er 1896 die Firma übergab, hatte er noch einen Sohn Herbert und eine Tochter Georgette, welche den Prestel-Verlag-Chef Paul Capellmann heiratete. Deren Sohn Kurt wurde später Nachfolger seines Onkels Richard und Vater der erfolgreichen Dressurreiterinnen Gina und Nadine Capellmann.

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Im Jahr 1914 erwarb die Familie Talbot auch ein altes Gut an der Eupener Straße, welches bis 1925 vom Architekten Fritz Bräuning im englischen Stil mit mehreren Stallungen umgebaut wurde und heute als „Grenzhof“ bekannt ist. Das Verwaltungsgebäude, in dem die Kanzlei heute ihr neues Domizil hat, wurde zusammen mit einem Pförtnerhaus und dem Arbeiterspeisesaal in den Jahren 1921-23 vom Regierungsbaumeister Otto Musall auf dem Gelände zwischen den Produktionshallen und der Jülicher Straße gebaut. Zugleich entstand auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine Werkssiedlung für Talbot-Arbeiter. Der Zugang zum Verwaltungsgebäude erfolgte über eine großzügige Vorfahrtschleife um eine Raseninsel mit Buxhecke herum. Der einfach gehaltene Backsteinbau zeigt Bogenfensterlaibungen mit Schlussstein à la Couven aus Belgischem Blaustein, mittig einen breiten vorspringenden Bauteil mit Naturstein-Mittelachse, barockem Eingangsportal Eingangund imposanter Freitreppe. Ursprünglich besaß der Bau ein Schiefer-Mansarddach mit hohem Mittelgiebel für Beamtenwohnungen. Nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg jedoch erhielt der Wiederaufbau lediglich ein einfaches geschlossenes Satteldach mit fremd wirkendem Treppengiebel über dem Mitteltrakt. Der T-förmige Grundriss des ursprünglichen Baus beinhaltete im Erdgeschoss einen großen Festsaal mit Orchesterbalkon und darüber ein neues Großraum-Zeichenbüro im Gebäudeflügel hinter der Mittelachse. Im Quertrakt zur zur Jülicher Straße hin befanden sich im Hochparterre Büroräume sowie im ersten Obergeschoss die drei großzügigen Direktorenräumlichkeiten.

Im Gegensatz zu den für damalige Standards ultramodernen Produktionshallen ist das 30 Jahre später gebaute Verwaltungsgebäude wieder ganz der Aachener Baugeschichte und Tradition gewidmet, während die nur vier Jahre hiernach errichtete Tannhäuser-Produktionshalle wieder kompromisslos modern und geradezu avantgardistisch gehalten ist. Der bereits erwähnte eingeschossige Arbeiterspeisesaal neben dem neuen Bürogebäude diente dazu, dass die Arbeiter dort zur Mittagszeit das von Ihren Angehörigen mitgebrachte Essen annehmen und bei Bedarf auch mit diesen zu sich nehmen konnten. Er ist ebenfalls sehr historisch in Backstein ausgeführt mit Schiefer-Mansarddach, jedoch mit großem Tor zu einem modernen Garagenhof für drei Lastwagen und drei Direktorenfahrzeuge.

Zwischen Arbeiterspeisesaal und Jülicher Straße wurde noch ein ebenfalls eingeschossiges Pförtnerhaus gebaut. Wieder aus Backstein mit Schiefer-Mansarddach, statt aufwändiger Blausteinlaibungen jedoch im gemauerten Fensterbogen lediglich mit hervorspringendem Ziegel- Schlussstein. Dieser Bau bildete nun den eigentlichen zentralen Werkseingang für die Arbeiter.

Alle drei neuen Bauwerke veranschaulichen die damalige Sichtweise von Großunternehmen, sich mit ihren Gebäuden in den Städtebau zu integrieren: Die weit von der Jülicher Straße zurückliegenden Produktionshallen wurden durch Verwaltungsbau, Pförtnerhaus und Arbeiterspeisesaal mit dem Straßenraum und somit der geschlossenen Bebauung verbunden. Gleichzeitig zogen sie aber auch eine gewollt klare Grenze zwischen dem öffentlichen und dem unternehmenseigenen Raum.

Die Auflösung der inzwischen seit 1995 zum Bombardier-Konzern gehörenden Firma im Jahre 2013 führte zu großen Protesten der Belegschaft, welche in ihrem Bemühen um Erhalt der Arbeitsplätze sehr viel Unterstützung und Sympathie seitens der Aachener Bevölkerung und auch durch ausländische Bombardier-Angehörige erfuhr. Der Arbeitskampf endete mit der Gründung der Talbot Services GmbH, die mit über einem Drittel der ehemaligen Mitarbeiter weite Teile der Produktionshallen übernahm, in denen nun unter anderem der wieder wegweisende „Streetscooter“ produziert wird. Besprechungszimmer
Beim aktuellen Umbau zur Rechtsanwaltskanzlei wurden nur behutsame Eingriffe in die Bausubstanz gemacht. Noch immer führt hinter dem barocken Eingangsportal eine Steintreppe hoch zum großzügigen Treppenhaus, das man durch eine opulent verglaste Doppeltür mit beidseitiger Uhr im Oberlicht betritt. Sofort fallen dem Betrachter die sehr breiten, aber äußerst schlank gehaltenen Steinstufen ins Auge, die nur in den Außenwänden gehalten werden und zur Mitte hin zu schweben scheinen. Das im Gegensatz zur traditionellen Gebäudehülle in typischer Formensprache der 20er Jahre
gehaltene Schmiedeeisen-Geländer findet sich auch in den Heizkörperverkleidungen wieder und wurde links und rechts des Entrées originalgetreu ergänzt. Die Aufteilung der Räume in den beiden Büroachsen wurde beibehalten, aber um zusätzliches Tageslicht einzufangen, wurde auf jedem Flur mittig ein Raum zur Jülicher Straße komplett Kuecheaufgebrochen und geöffnet. Hier entstanden jeweils Begegnungszonen mit moderner Küchenzeile, welche das strenge Raumraster auflockern.

Im Dachgeschoss wurden in einem Flügel bereits weitere Büroräume geschaffen, die aufgrund hoher Glastüren trotz des sichtbaren Gebälks hell und einladend sind.

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Am Festsaal im Längstrakt hinter der dem Treppenhaus wurde noch nichts verändert. Er soll für Veranstaltungen wie Vorträge, Betriebsfeiern und dergleichen genutzt werden. Auch das sogenannte Hufeisenzimmer, in dem die Direktoren einst diskret zu Tisch saßen, wartet noch auf neue Aufgaben. Aber da in heutiger Zeit nicht mehr hierarchisch getrennt „geluncht“ wird, bietet sich vielleicht ein kleines Kabinett mit Dokumenten und Bildern zur Firmen- und Baugeschichte von Talbot an.

Text: Rainer Güntermann

Fotos: Holger Schupp

Spiel mit dem Feuer

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Spiel mit dem Feuer – Moderne Öfen

Moderne Öfen verleihen unseren Lebensräumen eine besondere Qualität – optisch und klimatisch. Sie sehen als Einrichtungsgegenstand nicht nur gut aus, sie haben auch Stil und verbreiten eine wohlige Stimmung. Und: Sie können sogar noch viel mehr als das.

Obwohl der Sommer noch nicht aufgegeben hat, werden die Tage gerade wieder kürzer. Auf den Herbst folgt der Winter, und gerade in der dunklen Jahreszeit ist so ein Ofen ein angenehmes Stück Lebensqualität – den Flammen zusehen, das Knistern hören und die wohlige Wärme fühlen. Außerdem macht sich so ein moderner Ofen einfach sehr gut in der Innenausstattung der heimischen vier Wände.

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Apropos moderner Ofen: Ein offener Kamin hat natürlich auch seinen althergebrachten Charme. Vom gänzlich offenen Feuer raten Experten aber heute ab – zu belastend wirkt es auf Raumluft, Gesundheit und auch die Umwelt. Ein moderner (Kamin-)Ofen ist daher mit einer Glasscheibe versehen, die die Brennkammer schließt, dabei aber den Blick auf das Flammenspiel zulässt. Die Atmosphäre stimmt also – ein Ofen kann heute aber noch viel mehr.

balance_nature-nussbaum_milieuDer Kaminofen lässt sich im Raum in der Nähe des Schornsteins aufstellen, an den er mit einem Ofenrohr angeschlossen ist. So wird er zum dekorativen Möbelstück, das den biogenen Brennstoff Holz als Dauerbrand- oder Zeitbrandofen verbrennt. Mit Holzscheiten, Holzpellets, Holzbriketts oder Hackschnitzeln lässt er sich per Hand durch die Tür befeuern. Man legt also wie am offen Kamin „Holz nach“. Seine Wärme strahlt er einerseits über seine Hülle aus Gusseisen oder Stahlblech an die Umgebung ab, andererseits durch Konvektion, also durch das Erwärmen der kalten Raumluft, die in den Ofen strömt. Die effizientesten Kaminöfen erreichen so einen Wirkungsgrad von über 80%.

Brunner_No6_mit_Model_2316Je größer die Speichermasse desto größer ist auch das Wärmespeichervermögen. Ein gutes Beispiel stellt hier der Specksteinofen dar. Anders als bei vielen anderen Kaminöfen besteht auch seine Brennkammer aus dem Material. Obwohl diese Ofenart mit dem gleichen Brennmaterial befeuert werden kann – Scheitholz oder Holzbriketts – bleibt die Wärme deutlich länger erhalten. Da der Speckstein eine hohe Dichte besitzt, ist er allerdings sehr schwer und benötigt ein besonders stabiles Fundament, das ihn trägt.

Ein Mittelding ist der Kachelofen. Ja, den gibt es noch – wenn auch nicht mehr so vollständig gekachelt wie noch bis in die 1970er Jahre hinein. Heute zeichnet er sich meist durch großflächige Keramik und puristisches Design aus, das sich perfekt in jede Einrichtung integrieren lässt. Seine Keramikoberfläche gibt die Wärme, die sich durch das Befeuern des gusseisernen Einsatzes bildet, schnell an den Raum ab. Auch hier durch Strahlung über die Keramik und durch das Ansaugen kalter Luft am Boden und der Strömung der erwärmten Luft in den Raum.

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Dem Knistern im Kaminofen lauschen, die angenehme Wärme spüren und zu Hause eine Wohlfühl-Oase erschaffen. Feuer genießt den luxuriösen Status des Gemütlichen.

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Das Heizen mit dem biogenen Brennstoff Holz erzeugt nicht nur eine wohlige, natürliche Wärme, es kann auch klimafreundlich sein – immer vorausgesetzt, das Holz stammt aus Quellen, die nachhaltig mit dem nachwachsenden Rohstoff umgehen. Denn nur dann ist das Heizen einigermaßen klimaneutral. Die Menge an Kohlendioxid, die beim Verbrennen entweicht, entspricht der, die ein Baum während seines Wachstums aus der Luft gefiltert hat. Bei seiner Zersetzung nach seinem Tod wäre diese Menge ohnehin wieder in die Luft abgegeben worden. Außerdem wird durch den nachhaltigen Holzanbau dafür gesorgt, dass auch immer neue Bäume gepflanzt werden und das Holz auch wirklich nachwächst. Ein weiterer Vorteil gegenüber Öl und Gas. Brennholz sollte möglichst aus der Region gekauft werden, da Transport und Aufbereitung die einigermaßen ausgeglichene CO2-Bilanz zunichte machen können.

Zu beachten ist aber nach wie vor, dass beim Verbrennen Schadstoffe entstehen. Holz enthält auch immer geringe Mengen Stickstoff-, Schwefel- und Chlorverbindungen. Diese verwandeln sich beim Verbrennen in Stickstoff- und Schwefeloxide sowie Salzsäure. Die Partikel können eingeatmet zu schweren Gesundheitsschäden führen. Zudem entwickelt sich Feinstaub, der im Verdacht steht, Krebs zu erregen. Bei einer unvollständigen Verbrennung können zudem das giftige Kohlenmonoxid und das klimaschädliche Methangas entstehen. Der Ofen sollte neben einer sauberen Luftfilterung daher auch eine gute durchgehende und umweltschonende Verbrennung aufweisen.

IBrunner_01ast das gewährleistet, steht dem CO2-armen Heizen mit einem modernen nicht-fossilen Ofen nichts mehr im Wege. Dann ist er sogar noch effizienter und klimafreundlicher einsetzbar: als Unterstützung der Zentralheizung. Denn so lässt sich zum Beispiel ein Pelletofen mit Wasserzufuhr ganz normal im Wohnzimmer installieren. Über eine Pumpe wird Wasser hindurchgeführt und dabei erhitzt. Anschließend landet es in einem Pufferspeicher, von wo aus es als Brauchwasser etwa zum Duschen oder als Heizwasser genutzt wird. So kann über einen Zeitraum geheizt werden, auch ohne das der Ofen in Betrieb ist. Ergänzt man das System noch um eine Solaranlage, lässt sich eine gewisse Menge an Warmwasser sogar ganzjährig erzeugen und speichern.

Während man also bei einem Glas Wein entspannt die Wärme, das Züngeln der Flammen und das lauschige Knistern im Wohnzimmer genießt, kann der moderne Ofen noch sehr viel mehr, als man mit dem ersten Eindruck wahrnimmt. Auch wenn der schon sehr gut ist.

Text: Christian Dang-anh

Fotos: Skantherm, Girafocus, Brunner

Wichtige Absicherung für Bauherren – Bauherrenhaftpflicht

info-48-49Falls Sie sich mit dem Thema Bauen, Sanierung oder Umbau einer Immobilie befassen, gibt es viele Dinge, an die Sie denken müssen. Dazu gehört unter anderem, dass Sie sich und Ihre Familie während der Bauphase richtig absichern. Nicht zu viel und nicht zu wenig lautet die Devise. Aber Richtig!

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Michael Foellmer

Unverzichtbar ist beim Bau einer Immobilie die Bauherrenhaftpflicht Versicherung. Sie fragen sich warum? Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung, wenn auf Ihrer Baustelle Dritte zu Schaden kommen. Auch wenn Sie eine Firma mit der Bauausführung beauftragt haben. Kommt es auf Ihrer Baustelle zu einem Schaden, haften Sie laut BGB in unbegrenzter Höhe. Aus diesem Grund ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung eine der wichtigsten Versicherungen für die Bauherren.

Was deckt eine Bauherrenhaftpflicht Versicherung ab?
Grundsätzlich sind alle Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die der Bauherr fahrlässig einem Dritten zugefügt hat, versichert. Zum Beispiel der Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle oder Verstoß gegen die Überwachungspflicht. Die Versicherungssumme sollte auf jeden Fall pauschal bei mindestens 3 Millionen Euro für die Personen- und Sachschäden liegen. Die Vermögensschäden (reine Geldsachschäden) sollten mit 100.000 Euro abgesichert sein. Zunächst prüft die Bauherrenhaftpflichtversicherung, ob die Schadenersatzansprüche berechtigt sind. Sie wehrt unberechtigte Forderungen ab. Sämtliche Kosten bis hin zu einem eventuell entstehenden Rechtsstreit werden dann von der Haftpflichtversicherung getragen. Sollte der Bauherr eigene Bauausführungen, Bauleitung und Planung vornehmen, muss dies separat versichert beziehungsweise mit eingeschlossen werden.

Beispiel 1:
Bei der Besichtigung einer Baustelle trat ein Bekannter des Bauherren in einen aus dem Boden herausstehenden Nagel. Da der Besucher nur leichte Sommerschuhe getragen hatte, durchbohrte der Nagel den kompletten Fuß. Die Folge war die Forderung eines Schmerzensgeldes.

Beispiel 2:
Trotz scheinbar guter Sicherung löste sich auf der Baustelle eines Neubaus eine Abdeckplane und zerkratzte das Auto des Nachbarn. Dieser machte Schadenersatz gegen den Bauherren für die Reparatur seines Fahrzeuges geltend. Nicht zu vergessen ist das Thema richtige Absicherung Ihrer Immobilie auch bei einem anstehenden Umbau oder Ausbau. Auch hier kann eine Vielzahl von Schäden eintreten. Die richtige Absicherung in diesen Fällen ist, aufgrund der meist niedrigeren Bausumme, oftmals über Ihre Privathaftpflichtversicherung bereits abgedeckt. Ob Sie ausreichend abgesichert sind, sollten Sie auf jeden Fall rechtzeitig vor Baubeginn bei Ihrem Privathaftpflicht Versicherer anfragen.

Weitere sinnvolle Absicherungen im Zusammenhang mit dem Bau einer Immobilie sind die Bauleistungs-, Feuer­rohbau-, Bauhelferunfall- sowie eine Rechtschutzversicherung.

Da es sich um wichtige und umfassende Themen handelt, werde ich Sie gerne in den weiteren Ausgaben von Aquis Casa ausführlicher informieren.

Text: Michael Foellmer

Alles neu bei Schönheitsreparaturklauseln

Paragraph-34-35Der Bundesgerichtshof hat mit einigen Entscheidung 2015 seine Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Nebenbei wurde die Wirksamkeit von „Quotenklauseln“, die Mieter an den Kosten des Vermieters bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen sollten, auch noch aufgegeben.

 

Alles neu bei Schönheitsreparaturklauseln

Marc Soiron

Marc Soiron
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Im ersten Verfahren enthielt der Mietvertrag eine nach den bisherigen Maßstäben an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, so dass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte. In Verfahren 2 war zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war. Ferner stritten die Parteien auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus der sogenannten Quotenklausel. Schließlich stritten ein Vermieter und ein Mieter in einem anderen Verfahren über die Folgen einer nur zum Teil auf „starre“ Fristen abstellenden Schönheitsreparaturenklausel.

Schönheitsreparaturen betreffen grundsätzlich die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind nach dem Grundgedanken des Gesetzes Sache des Vermieters. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter seine Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof insoweit bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt, die jeweils auch immer ein breites mediales Echo hervorgerufen hatten. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder nicht renovierungsbedürftig war. Dies sieht der Bundesgerichtshof nun unter Verweis auf geänderte Lebens- und Gesamtumstände anders und hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergebenen Wohnungen für unwirksam. Vielmehr darf nun ein Mieter nur noch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, die durch sein eigenes Verhalten erforderlich werden. Muss er mehr leisten, also insbesondere Gebrauchsspuren beseitigen, die sein Vorgänger hinterlassen hat, ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung erforderlich ihm einen „angemessenen“ Ausgleich zu gewähren. Muss der Mieter also zu Beginn des Mietverhältnisses renovieren, ist die Auferlegung von weiteren Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis eine unangemessene Benachteiligung, die nur durch eine Äquivalente ausgeglichen werden kann. Wann dieser Ausgleich „angemessen“ ist, hat der Bundesgerichtshof allerdings offen gelassen.

In Verfahren 1 wies er daher die Schadenersatzklage des Vermieters ab, nachdem die Wohnung zu Vertragsbeginn sogar nur teilweise renovierungsbedürftig war. In Verfahren 2 verwies er den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Dort muss das Landgericht nun klären, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. Dabei wird es letztlich darauf ankommen, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren des Vormieters so unerheblich waren, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Dies zu beurteilen wird in Zukunft die Aufgabe des jeweiligen Richters sein. Darüber hinaus stellte der zuständige Senat dann in diesem Verfahren eben klar, dass nach seiner heutigen Auffassung Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne. In der Vergangenheit hatten die Richter damit noch kein Problem gehabt. Schließlich machte der Bundesgerichtshof im Verfahren 2 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan im Hinblick auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen die gesamte Schönheitsreparaturenklausel des Vertrages unwirksam mache.

Die Entscheidungen aus dem März 2015 machen wohl Millionen Mietvertragsvereinbarungen nachträglich unwirksam. Für die Praxis ist nun wichtig, die neuen Grundsätze zu beherzigen. Dabei gibt es bei einer Neuvermietung nun nur noch wenige Optionen: Der Vermieter kann die Wohnung vollständig vor Einzug renovieren, um sicher zu gehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich auferlegen zu können. Dabei muss er freilich darauf hoffen, dass der Mieter lange genug in der Wohnung lebt, damit eine Renovierung überhaupt verlangt werden kann oder sich der eigene Renovierungsaufwand rechnet. Das „Einpreisen“ von Schönheitsreparaturen in die Miete wird dabei mit Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ zusätzlich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht. Alternativ bliebe, die Wohnung unrenoviert zu vermieten und im Vertrag zu vereinbaren, dass keine Partei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

So kann auf Schönheits­reparaturen durch den Mieter gehofft werden, da dieser sich die Wohnung aufhübschen möchte. Ob eine solche Regelung im Mietvertrag aber zulässig ist, weil der Mieter dann ja zwar ohne Verpflichtung aber rein faktisch zur Renovierung genötigt wird, ist zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch unsicher.

Text: Marc Soiron