Michael Foellmer
Eine Immobilie als Sachwertanlage gehört zu den Klassikern der Vermögensbildung. Gleichgültig ob als Eigennutzer oder Vermieter: Sie sind unabhängig von Börsenentwicklungen oder Wechselkursschwankungen. Monatliche Mieteinnahmen sorgen für einen einträglichen und stabilen Ertrag. Dabei ist die kurz-, mittel- und langfristige Planung einer Mietsache jedoch existenziell wichtig für den Ertrag. Während notwendige Sanierungen mit der frühzeitigen Bildung von entsprechenden Rückstellungen noch gut planbar sind, können bereits Unstimmigkeiten bei der Nebenkosten- abrechnung oder Freigabe einer Kaution für Unannehmlichkeiten im Vermieteralltag sorgen. Handfeste Probleme treten auf, wenn es zu großen Schäden am Haus kommt – egal ob durch Naturgewalten, einen Mieter oder durch Verschleißerscheinungen am Gebäude selbst. Auch Ihre Haftungssituation kann zu Schwierigkeiten führen, die existenzbedrohlich sind. An dieser Stelle zwei gute Nachrichten: Gegen viele Gefahren können Sie sich schützen und die anfallenden Prämien können zumindest teilweise auf die Nebenkosten umgelegt werden (nähere Informationen hierzu erhalten Sie von Ihrem Steuerberater). Folgendermaßen können Sie sich und Ihre Immobilie absichern:
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht:
Als Haus- und Grundbesitzer haften Sie für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen „aus vermutetem Verschulden“. Sie haften für Schäden also ungeachtet davon, ob Sie eine Schuld trifft. Nur wenn Sie beweisen können, dass Sie die zur Schadenvorbeugung erforderliche Sorgfalt beachtet haben, verringert sich Ihre Haftung auf konkretes Verschulden gem. § 823 BGB, bzw. die daraus abgeleitete Verkehrssicherungspflicht.
Auf der sicheren Seite sind Sie mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie kommt für Schäden auf, die anderen im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie entstehen. Die Versicherung prüft die Rechtmäßigkeit des an Sie gestellten Anspruchs und wehrt diese ggf. auch ab. Auch für diese Abwehrkosten – bis hin zur Gerichtsverhandlung – kommt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf. Erlauben Sie uns bitte noch den ausdrücklichen Hinweis, dass eine evtl. bereits vorhandene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, z. B. der Eigentümergemeinschaft eines Hauses, nicht für Schäden aus dem Vermieterrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers aufkommt! Sollte z. B. Ihr Mieter Schäden an der Bausubstanz verursachen (Brand, angeborte Leitung,…), kann für den Schaden aber nicht aufkommen, haften letztlich Sie selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Aber auch Schäden, die Ihr Mieter durch die angemietete Immobilie erleidet (z. B. Schadstoffe in Anstrichen), sind nur so für Sie absicherbar. Gehen Sie hier kein Risiko ein!
Wird die vermietete Immobilie mit Öl beheizt, existieren in der Mietsache natürlich auch Öltanks. Nach § 22 WHG haftet der Inhaber eines Öltanks wegen der besonderen Gefährlichkeit für das Grundwasser und oberirdische Gewässer ohne Verschulden und der Höhe nach unbegrenzt (Gefährdungshaftung). Für dieses Haftungsrisiko kommt eine Gewässerschaden- haftpflicht Versicherung auf.
Fotovoltaikanlagen auf Dächern sind kein seltener Anblick mehr. Wer eine solche Anlage betreibt, muss auch für Schäden aufkommen, die durch sie oder die Einspeisung von Strom entstehen. Diese Betreiberhaftung für Fotovoltaikanlagen lässt sich beispielsweise über einen separaten Haftpflichtvertrag absichern.
Mietausfall:
Mieteinnahmen sind für einige Immobilienbesitzer die einzige Einnahmequelle. Versiegt sie, kann es für den Eigentümer finanziell schnell eng werden. Dabei können die Gründe dafür, dass keine Miete mehr gezahlt wird, vielfältig sein. So genügt bereits ein kleiner Schaden in der Wohnung, um den Mieter zu einer Minderung oder Zahlungseinstellung zu veranlassen.
Mancher Gebäudeversicherungstarif bietet daher bei Schäden durch eine der versicherten Gefahren auch den Mietausfall als versicherte Leistung mit an. Für eine dem Tarif entsprechende maximale Dauer erhalten Sie dann die entgangenen Mieteinnahmen. Bei der Höhe kann es ebenfalls eine Maximierung geben. Es ist unbedingt zu empfehlen, auf diese Leistungserweiterung der Gebäudeversicherung zu achten.
Mietnomaden:
Leider kommt es immer häufiger vor, dass Mieter ihre Wohnung nicht ordnungsgemäß verlassen. Mietnomaden ziehen in ein Mietobjekt mit der festen Absicht, keine Miete zu zahlen. Oft beschädigen sie außerdem noch mutwillig die Wohnung oder lassen sie verwahrlosen. Mietnomaden vor Abschluss des Mietvertrages zu erkennen ist schwer, sie wieder aus der eigenen Immobilie herauszubekommen meist langwierig und finanziell belastend. Nach der Kündigung vergeht oft bis zu einem Jahr. Zeit, in der weder die Miete noch die Nebenkosten gezahlt werden. Wird auch noch das Mietobjekt selbst beschädigt, summiert sich der finanzielle Verlust durch die Mietnomaden schnell auf einen oft fünfstelligen Betrag. Besonders schlimm wird es, wenn bei einer Immobilienfinanzierung die Mieteinnahmen fest einkalkuliert wurden. Bleiben diese dann aus, kann die gesamte Finanzierung kippen. Die gute Nachricht: auch gegen Mietnomaden kann man sich mittlerweile versichern!