Mietvertrag mit mehreren Mietern

Marc Soiron

Marc Soiron

Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Paragraphen-SymbolMietvertrag mit mehreren Mietern

TEXT: Marc Soiron Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Delheid, Soiron, Hammer

Bei mehreren Mietern muss die Kündigung gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden.

Der Mietvertrag über eine Wohnung wurde zunächst zwischen dem Vermieter und insgesamt drei Mietern abgeschlossen. Einer der Mieter zog sodann – ohne eine Kündigungserklärung abzugeben – aus der Wohnung aus, was dem Vermieter auch bekannt gegeben wurde. Der Vermieter reagierte jedoch auf die Mitteilung nicht. Die übrigen zwei Mieter entrichteten in der Folgezeit die vereinbarte Miete weiter. Der Vermieter wollte dann das Mietverhältnis kündigen und schickte zu diesem Zweck eine an alle drei Mieter adressierte Kündigung an die Adresse der vermieteten Wohnung. Die in der der Wohnung verbliebenen zwei Mieter hielten die Kündigung für unwirksam, da sie nicht allen Mietern ordnungsgemäß zugegangen wäre, und setzen sich gegen diese und in der Folgezeit auch gegen die durch den Vermieter erhobene Räumungsklage zur Wehr.

Das Landgericht München I entschied mit Urteil vom 12.10.2016 (Az. 14 S 6395/16), dass die Kündigung des Vermieters unwirksam gewesen ist und wiesen deshalb seine Räumungsklage ab. Zur Begründung verwies das Gericht tatsächlich darauf, dass die Kündigungserklärung den Mietern nicht ordnungsgemäß zugegangen wäre. Alleine der Auszug eines Mieters aus einer Wohnung begründe nämlich noch keine Veränderung der vertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der Mietvertragsparteien. Habe der Vermieter den ausziehenden Mieter nicht ausdrücklich aus dem Mietverhältnis entlassen, so bliebe dieser auch weiterhin Vertragspartner. Dies hieße, dass sich der Mieter auf der einen Seite durch den Auszug nicht einfach zum Beispiel seiner Verpflichtung zur Mietzahlung entziehen könne, bedeute aber auf der anderen Seite auch, dass die Kündigungserklärung auch gegenüber diesem erklärt werden müsse. Zwar wurde die Kündigung des Vermieters ausweislich des Adressfeldes der Kündigung an alle Mieter adressiert, jedoch ging diese dem ausgezogenen Mieter an der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung ja nicht zu, was der Vermieter, der über den Auszug informiert war, auch wusste. Der Vermieter machte auch ohne Erfolg geltend, dass ihm die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters nicht bekannt sei. In einem derartigen Fall, so die Richter in München, könne der Vermieter die Kündigung gleichwohl nicht an die Adresse der Mietwohnung übersenden, da er gehalten gewesen wäre, entweder bei den in der Wohnung verbliebenen Mietern die neue Adresse zu erfragen, oder aber Nachforschungen anzustellen. Das Landgericht ließ auch eine Klausel im Mietvertrag, wonach es ausreichen solle, dass rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einem Mieter abgegeben werden, aber gegenüber allen Mietern gelten, nicht gelten. Die Klausel stelle eine unzulässige Benachteiligung eines Mieters dar und sei in Formularmietverträgen daher unwirksam. Da das Mietverhältnis somit nicht einheitlich gegenüber allen Vertragsparteien gekündigt worden sei, könne die Kündigung insgesamt keine Wirkung entfalten.

Die Entscheidung zeigt eindrücklich, dass, sofern auf Mieter- oder auf Vermieterseite ein Vertrag mit mehreren Beteiligten geschlossen worden ist, stets darauf geachtet werden muss, dass Erklärungen auch allen Beteiligten zugehen. Eine Empfangsbevollmächtigung eines Beteiligten für die anderen Mietvertragsparteien ist in der Regel nicht anzunehmen.

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