Melanie Bentz
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Bei der Durchführung von Bauleistungen ist für den Auftraggeber – oft aber auch für den Auftragnehmer – der Zeitfaktor von besonderer Bedeutung. Wer entweder neu baut oder aber ein Bestandsobjekt umfassend saniert, möchte nicht nur eine schnellstmögliche Fertigstellung der Baumaßnahme, sondern auch Planungssicherheit hinsichtlich des Fertigstellungstermins.
Der Auftraggeber benötigt im Vorfeld einen verbindlichen Fertigstellungstermin, um disponieren zu können: Andere Handwerker müssen so koordiniert werden, dass es keinen Stillstand auf der Baustelle gibt bzw. die bisherige Wohnung muss gekündigt werden. Der Auftragnehmer benötigt ebenso Planungssicherheit, um Folgeaufträge annehmen zu können und Leerlauf im eigenen Betrieb zu vermeiden.
Bei der Vereinbarung von konkreten Leistungsterminen ist zu beachten, dass die Regelung aus sich heraus verständlich, klar und transparent formuliert wird.
Es kann ein kalendarisches Datum angesetzt werden, zum Beispiel Fertigstellung der Estricharbeiten am 30. September 2018. Ebenso ist es möglich, einen bestimmbaren Endtermin zu vereinbaren (Beispiel: schlüsselfertige Errichtung des Objektes binnen zehn Monaten nach Erlass der Baugenehmigung). Im letztgenannten Fall lässt sich der konkrete Endtermin problemlos berechnen.
Nach Ablauf des vereinbarten Fertigstellungstermins gerät der Auftragnehmer ohne weitere Mahnung in Verzug.
Von allzu komplizierten Regelungen sollte Abstand genommen werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied bereits am 27.7.2016 (22 U 54/16 – IBR 2017, 242), dass mit „oder“ beziehungsweise „und/oder“ verknüpfte Formulierungen zur Bezeichnung eines vertraglichen Fertigstellungstermins bereits für sich betrachtet weder hinreichend klar noch verständlich sind. Die in Rede stehende Klausel definierte den Fertigstellungstermin als den Zeitpunkt, an dem das Objekt „generell nutzungsfähig erstellt oder nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen und/oder wenn das Haus bezogen werden kann und/oder wenn eine Bauzustands- besichtigung gemäß § 82 BauO NRW durchgeführt werden kann“.
Dass diese Formulierung nachträglich zu Unstimmigkeiten der Parteien führte, dürfte nicht weiter überraschen. Welcher Termin sollte denn als maßgeblich und verbindlich gelten?
Auch wenn im Bauvertrag keine Fristen vereinbart werden, bedeutet dies nicht, dass der Auftragnehmer „alle Zeit der Welt“ hat. Vielmehr ist er verpflichtet, die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen.
Wie lange diese „angemessene Zeit“ ist, lässt sich nicht generell bestimmen. Dies hängt unter anderem von Art und Umfang der zu erbringenden Leistungen ab. Im Streitfall wird ein Gericht ein baubetriebliches Sachverständigengutachten einholen.
Wichtig ist allerdings, dass bei Fehlen eines vereinbarten Fertigstellungstermins der bloße Ablauf des angemessenen Zeitraums für die Bauausführung zwar zur Fälligkeit der Bauleistung führt, jedoch keinen Verzug des Auftragnehmers begründet. Der Auftraggeber hat eine Mahnung auszusprechen, um den Auftragnehmer in Verzug zu setzen.
Im Zuge der Reform des Bauvertragsrechts wurde nur für den Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 n BGB) die gesetzliche Verpflichtung für den Auftragnehmer begründet, verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu machen.
Damit bleibt es auch nach der Gesetzesnovelle dabei, dass die Vertragsparteien den Fertigstellungstermin für die beauftragten Leistungen vertraglich vereinbaren müssen, um Planungssicherheit zu erhalten und aus einer eventuellen Terminüberschreitung weitergehende Rechts – zum Beispiel durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe – herleiten zu können.