Michael Foellmer

Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung: nicht nur im Winter für ein absolutes Muss für Gebäudeeigentümer

Sind Sie Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie oder Besitzer ein vermieteten Ein-/ Zwei- oder Mehrfamilienhauses? Dann ist neben der Gebäudeversicherung die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung für Eigentümer von Wohneigentum und für Eigentümergemeinschaften ein absolutes Muss und schützt Sie vor unvorhersehbaren Schäden. Der Haus- und Grundbesitzer haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen „aus vermutetem Verschulden“ (§ 836 BGB).

Was bedeutet das für Sie? – Kommt es durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen Ihres Gebäudes zu Schäden an Menschen oder Sachen, so haften Sie, egal ob Sie eine Schuld trifft. Es sei denn, Sie haben zur Schadenvorbeugung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet und können dies auch beweisen! Zusätzlich besteht natürlich für alle anderen Schäden auch die Haftung nach § 823 BGB und der daraus abgeleiteten Verkehrssicherungspflicht.

Als Besitzer eines selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Versicherung im Regelfall über die private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Dies bitte immer im Einzelfall bei Ihrem Versicherer prüfen lassen.

Was ist versichert?

Es sind alle Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die der Versicherungsnehmer als Immobilienbesitzer einem Dritten zugefügt hat, versichert. Die Haus- und Grundhaftpflicht Versicherung prüft zunächst, ob die Schadenersatzansprüche berechtigt sind. Sind diese nicht gerechtfertigt, wehrt sie unberechtigte Ansprüche ab. Sämtliche Kosten, bis hin zu einem eventuell entstehenden Rechtsstreit, werden dann von der Haftpflichtversicherung getragen. Besteht die Forderung des Geschädigten zu Recht, leistet die Haftpflichtversicherung im Rahmen der vorliegenden Bedingungen.

Welche Zahlungen werden im Schadenfall geleistet? Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung prüft zunächst ob die Schadenersatzansprüche berechtigt sind. Sie wehrt also unberechtigte Forderungen ab und zieht gegebenenfalls sogar vor Gericht. Sämtliche Kosten für den Rechtsstreit werden dann von der Haftpflichtversicherung getragen. Besteht die Forderung des Geschädigten zu Recht, leistet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung im Rahmen der vorliegenden Bedingungen.

Welche zusätzlichen Versicherungen sind zu empfehlen?

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung:
Nach § 22 WHG haftet der Inhaber eines Öltanks oder einer sonstigen Anlage mit gewässer- schädlichen Substanzen wegen ihrer besonderen Gefährlichkeit für das Grundwasser und oberirdische Gewässer ohne Verschulden und der Höhe nach unbegrenzt (Gefährdungshaftung). Die häufigsten Ursachen für den Austritt von Öl aus den Tanks können defekte Leitungen, undichte Verschlüsse und Lecks in der Tankhaut sein. Um sich gegen die enormen finanziellen Schäden abzusichern, empfiehlt sich für jeden Öltankbesitzer eine entsprechende Gewässer- schadenhaftpflichtversicherung Hier noch einige Schadenbeispiele aus der Praxis:

Der Klassiker:
Im Winter vergaß der Vermieter, oder aber auch ein vom Vermieter beauftragter Mieter, seiner Räumpflicht vor dem vermieteten Haus nachzukommen. In der Folge stürzte eine Passantin auf dem nicht geräumten Weg und brach sich das Bein. In der Folge machte sie Schmerzensgeld, die Behandlungskosten, die Reinigung ihrer Kleidung und Verdienstausfall geltend. Die Schadenhöhe wurde auf 9.500 Euro geschätzt.

Schaden durch einen Baum: Mieter und Nachbarn hatten den Vermieter bereits mehrfach auf den kranken Baum im Garten hingewiesen. Die ca. 10 m große Buche hatte in den letzten Jahren merklich Blätter verloren und oft lagen kleinere morsche Äste auf dem Rasen. Nach einem Besuch vor Ort, bei dem der Baum von einem befreundeten Hobbygärtner in Augenschein genommen wird, beschließt der Vermieter, dass die nächste Zeit noch kein Handlungsbedarf besteht. In einer stürmischen Nacht brach der Baum im unteren Viertel und fiel auf das Gebäude des Nachbarn. Der Nachbar machte darauf hin Schadensersatzansprüche für die Reparatur der Wohnzimmerscheibe, Malerarbeiten und Reparatur der beschädigten Dachrinne geltend. Die Schadenhöhe wurde auf zirka 3.400 Euro geschätzt.

Schäden im Hausflur:
Ein Besucher des Mieters im 3. Stockwerk hielt sich beim Treppensteigen am Handlauf fest. Dieser brach jedoch unvermittelt, sodass der Besucher rückwärts die Treppe hinunter fiel. Er zog sich starke Prellungen am Rücken zu sowie eine Platzwunde am Hinterkopf. Diese musste im Krankenhaus genäht werden. Schmerzensgeld, Verdienstausfall und Behandlungskosten wurden vom Geschädigten gegenüber dem Vermieter geltend gemacht. Die Schadenhöhe wurde auf 4.300 Euro geschätzt.

Parkplatz vor dem Haus:
Vom Dach eines Mehrfamilienhauses hatten sich zwei Dachziegel gelöst. Diese beschädigten die Motorhaube sowie das Dach eines Pkw. Der Eigentümer des Pkw forderte vom Eigentümer des Hauses Schadensersatz. Die Schadenhöhe wurde auf 2.700 Euro geschätzt. Der Versicherer prüft in diesem Fall, ob die Schadenansprüche gerechtfertigt sind oder nicht. Er lehnt ab oder befriedigt die Ansprüche.

Text: Michael Foellmer

Achim Delheid
Fachanwalt für Verkehrsrecht | Fachanwalt für Versicherungsrecht

„Als Grundstückseigentümer bin ich verpflichtet bei Glätte zu streuen. Mir

obliegt die so genannte Verkehrssicherungspflicht, weshalb ich dafür zu sorgen habe, dass auf meinem Grundstück niemand zu Schaden kommt.“

Diesen Satz würden vermutlich die meisten Grundstückseigentümer unterschreiben. Der Grundsatz ist dabei auch richtig, die juristische Ausgestaltung in der Praxis allerdings äußerst schwierig, weshalb die Streupflicht Gegenstand zahlreicher Entscheidungen der Gerichte ist. Ein Sturz auf Schnee oder Eis kann zu unangenehmen und schweren Verletzungen führen. Dennoch handelt es sich um einen „normalen“ Schadensersatzanspruch, bei dem der Geschädigte zunächst nachweisen muss, dass schuldhaft eine Pflicht verletzt wurde. Er muss also zunächst einmal nachweisen, dass überhaupt eine Streupflicht bestand.

Bereits hier gibt es Abgrenzungsschwierigkeiten, die im Einzelfall so schwierig sein können, dass sich sogar regelmäßig der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigen muss. Ebenso regelmäßig erfährt der Grundsatz Ausnahmen wie in diesem Fall: Einen Tag vor Heiligabend ist die Mitarbeiterin eines Pflegedienstes auf einem Grundstück auf einer Eisfläche zu Fall gekommen. Dies geschah am Sonntagmorgen gegen 10:00 Uhr. Die Eisfläche habe etwa Ausmaß von 20 × 30 cm gehabt und war für die geschädigte Person nach eigenem Vortrag nicht zu erkennen. Gestreut wurde von den Eigentümern an diesem Morgen nicht.

Einigermaßen überraschend dürfte vor dem Hintergrund dieses Sachverhaltes die Entscheidung des Bundesgerichtshofs sein, dass der Geschädigten weder Schadensersatz noch Schmerzensgeldansprüche zustehen. Der Bundesgerichtshof hat eine Streupflicht verneint. Eine Streupflicht bestehe nur bei “allgemeiner Glättebildung.“ Die Geschädigte war nicht in der Lage, eine solche allgemeine Glättebildung nachzuweisen. Im Urteil heißt es hierzu wörtlich:
“Jedenfalls lasse sich nicht feststellen, dass es bereits vor 9.15 Uhr zu einer allgemeinen Glätte gekommen sei. Nach dem Gutachten des Deutschen Wetterdienstes sei es in der Zeit zwischen etwa 8.30 Uhr und 9.15 Uhr zu leichtem, kurzzeitig auch mäßigem Regen gekommen, der auf dem unterkühlten Boden gefroren sei. Da nicht sicher feststellbar sei, zu welcher Uhrzeit konkret im Bereich des Grundstücks der Beklagten Niederschlag eingesetzt habe, könne von Regenfall mit der Folge einer allgemeinen Glättebildung erst um 9.15 Uhr ausgegangen werden. Zur Erfüllung der Räum- und Streupflicht sei dem Pflichtigen im Regelfall ein Zeitraum von nicht unter einer Stunde nach Einsetzen der allgemeinen Glätte zuzubilligen, wenn nicht aufgrund besonderer Umstände Anlass zu einer früheren Durchführung von Räum- bzw. Streumaßnahmen bestehe. Bei der am Unfalltag herrschenden Wetterlage hätten keine hinreichend erkennbaren Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr bestanden, die ausnahmsweise vorbeugende Maßnahmen geboten hätten. Es sei auch nicht festzustellen, dass die Beklagte am Unfalltag, einem Sonntag, damit habe rechnen müssen, dass Personen schon um 10.00 Uhr ihr Grundstück beträten.“

Wenn man aber davon ausgeht, dass frühestens um 9.15 Uhr eine Glättebildung überhaupt angenommen werden kann, so sei dem Grundstückseigentümer noch eine gewisse Zeit zuzubilligen auf die Glätte zu reagieren. Diese Zeit sei um 10 Uhr jedenfalls noch nicht überschritten. Es bestand daher um 10 Uhr jedenfalls noch keine Streupflicht. Der BGH stellte also fest, dass aufgrund der nicht allgemeinen Glättebildung für den Eigentümer kein Grund bestand, von einer drohenden Gefahr für Fußgänger auszugehen, weshalb die Streupflicht noch nicht ausgelöst wurde. Die Geschädigte hätte aber die allgemeine Glättebildung und die Streupflicht nachweisen müssen.

Auch bei einer nachgewiesenen allgemeinen Glättebildung ist allerdings der Anspruch noch nicht durchgesetzt. Schafft es der Geschädigte nachzuweisen, dass eine Streupflicht bestand und die Streupflicht auch verletzt wurde, so besteht der Anspruch nur dann, wenn er sich auf die Umstände nicht hätte einstellen können. In einer Entscheidung des Landgerichts Aachen, wurde ein Anspruch zum Beispiel deswegen komplett abgewiesen, weil die Geschädigte schilderte, überall seien Schneehaufen erkennbar gewesen und der Bürgersteig hätte überall voll von Schnee gelegen. Im konkreten Fall war die Straße allerdings geräumt und sie war nicht so stark frequentiert, als dass man nicht ausnahmsweise hätte ein paar Meter auf der Straße gehen können. Auf erkennbare Gefahren muss sich jeder Verkehrsteilnehmer- auch Fußgänger- aber einstellen, z.B. auch durch geeignetes Schuhwerk. Tut man dies nicht, verliert man seinen Schadensersatzanspruch.

Text: Achim Delheid

Die Betriebsgebäudeversicherung

Viele von Ihnen haben sich vielleicht schon mal im privaten Bereich mit dem Thema Wohn- gebäudeversicherung auseinandergesetzt und wissen, wie wichtig es ist, eine Gebäudesicherung zu besitzen.
So wie Ihr Wohngebäude, ist auch Ihre Betriebsstätte vor Be- schädigungen, bis hin zur vollständigen Zerstörung durch Feuer, Leitungswasser und Naturgewalten bedroht.
Ein einziges dieser Ereignisse kann schlagartig enorme Schäden verursachen,
die nicht aus den laufenden Einnahmen gedeckt werden können.
Eine Situation, die für viele Unternehmen untragbar ist. Gerade durch die immer mehr zunehmenden Naturereignisse wie Überschwemmung, Erdbeben etc. wird es immer wichtiger, gut und ausreichend versichert zu sein. Dabei gilt es, auf viele wichtige Aspekte und Versicherungsleistungen zu achten. Hierzu möchte ich Ihnen einige Informationen mit an die Hand geben.

Michael Foellmer

Was ist versichert?
Versichert ist das Betriebsgebäude inkl. verschiedener Einbauten, die Sie als Eigentümer vorgenommen haben wie z.B. festverlegte Fußbodenbeläge, Klima- und Zentralheizungsanlagen, stationäre Maschinen, sanitäre Installationen und elektrische Anlagen (z.B. Einbruchmeldeanlage etc.), sofern diese in der Versicherungssumme erfasst sind.

Wie wird eine Versicherungssumme ermittelt?
Die Versicherungssumme entspricht dem Neuwert des Gebäudes. Dieser kann anhand eines Wertermittlungsbogens, eines Gutachtens oder durch Übernahme der Versicherungssumme eines Monopolvertrages bestimmt werden.

Welche Leistungen erhalte ich im Schadenfall?
1. Wiederherstellung von versicherten Gebäuden – Reparatur beschädigter Gebäudeteile bis hin zum vollständigen Wiederaufbau nach einem Totalschaden 2. Aufräum- und Abbruchkosten – Aufräumen der Schadenstätte einschließlich Niederreißen von stehen gebliebenen Teilen. Auch die Entsorgung von Gebäudeteilen, die zum Beispiel nach einem Brand als Sondermüll gelten, ist versichert.

Welche Gefahren sollten versichert werden?
Grundsätzlich sind alle Gefahren einzeln versicherbar. Die „klassische“ Betriebsgebäudeversicherung beinhaltet die Gefahren:
| Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion)
| Leitungswasser (Rohrbruch, Frostschäden an Rohren)
| Sturm/Hagel

Zusätzlich versicherbar sind:
| Elementarschäden (Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Rückstau)

Mit einschließbar sind Risiken wie:
In der Feuerversicherung:
| Nutzwärmeschäden | Sengschäden

In der Leitungswasserversicherung: | Schäden durch Plansch- und Reinigungswasser | Schäden durch Schwamm, Regenwasser aus Fallrohren

In der Sturmversicherung: | Schäden durch Sturmflut | Schäden durch Lawinen | Schäden durch Eindringen von Regen, Hagel, Schnee oder Schmutz durch nicht ordnungsgemäß geschlossene Fenster, Türen oder andere Öffnungen

Grundsätzlich ausgeschlossen sind: | vorsätzlich herbeigeführte Schäden | Schäden im Zusammenhang mit Kriegsereignissen, inneren Unruhen, Kernenergie

Beispiele aus der Praxis:
Kurzschluss: Ein Kurzschluss im Schaltkasten einer Schreinerei löste einen Brand in einem Verschnittholzlager aus. Auf Grund der Feiertage war die Firma gründlich von Sägespänen gereinigt worden. Trotzdem entstand ein erheblicher Sachschaden durch Verrußung und das Verschmoren der elektrischen Leitungen. Die Aufräumarbeiten dauerten mehrere Tage an. Der Schaden wurde auf zirka 27.000 Euro geschätzt.

Sturm: Nach einem Frühjahrssturm stellte der Besitzer einer Industriehalle fest, dass die Überdachung der LKW-Warenannahme aus der Mauerverankerung gerissen und nur noch von wenigen Schrauben festgehalten wurde. Darüber hinaus hatte der Sturm die gesamte Überdachung nach oben gedrückt. Die Reparaturarbeiten gestalteten sich umfangreich. Der Schaden wurde auf zirka 8.000 Euro geschätzt.

Elementarschaden: Auf dem Nachbargrundstück wurde eine neue Lagerhalle errichtet. Aufgrund der genehmigten baulichen Maßnahmen veränderten sich jedoch die örtlichen Gegebenheiten. Schwere Niederschläge sammelten immense Wassermassen, die aufgrund der geänderten Bodenbeschaffenheit plötzlich in die Montagehalle des metallverarbeitenden Betriebes flossen. Die Heizungsanlage wurde dabei beschädigt. Das Abpumpen des Wassers, die Reinigung und Trocknung der Halle und die Reparatur der Heizungsanlage dauerte insgesamt zehn Tage. Der Sachschaden wurde auf zirka 14.000 Euro geschätzt.

Bei fast jedem Gebäudeschaden ist auch der Inhalt der Gebäude betroffen. Deshalb ist der Abschluss einer entsprechenden Inhaltsversicherung sinnvoll. Sofern das Gebäude über größere Scheiben oder einen Wintergarten verfügt, beachten Sie bitte, dass über die Gebäudeversicherung nur die versicherten Gefahren versichert sind. Um die Scheiben gegen sämtliche Schäden zu versichern, empfiehlt sich eine zusätzliche Glasbruchversicherung.

Text: Michael Foellmer

Falls Sie sich mit dem Thema Bauen, Sanierung oder Umbau einer Immobilie befassen, gibt es viele Dinge, an die Sie denken müssen. Dazu gehört unter anderem, dass Sie sich und Ihre Familie während der Bauphase richtig absichern. Nicht zu viel und nicht zu wenig lautet die Devise. Aber Richtig!

Michael Foellmer

Unverzichtbar ist beim Bau einer Immobilie die Bauherrenhaftpflicht Versicherung. Sie fragen sich warum? Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung, wenn auf Ihrer Baustelle Dritte zu Schaden kommen. Auch wenn Sie eine Firma mit der Bauausführung beauftragt haben. Kommt es auf Ihrer Baustelle zu einem Schaden, haften Sie laut BGB in unbegrenzter Höhe. Aus diesem Grund ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung eine der wichtigsten Versicherungen für die Bauherren.

Was deckt eine Bauherrenhaftpflicht Versicherung ab?
Grundsätzlich sind alle Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die der Bauherr fahrlässig einem Dritten zugefügt hat, versichert. Zum Beispiel der Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle oder Verstoß gegen die Überwachungspflicht. Die Versicherungssumme sollte auf jeden Fall pauschal bei mindestens 3 Millionen Euro für die Personen- und Sachschäden liegen. Die Vermögensschäden (reine Geldsachschäden) sollten mit 100.000 Euro abgesichert sein. Zunächst prüft die Bauherrenhaftpflichtversicherung, ob die Schadenersatzansprüche berechtigt sind. Sie wehrt unberechtigte Forderungen ab. Sämtliche Kosten bis hin zu einem eventuell entstehenden Rechtsstreit werden dann von der Haftpflichtversicherung getragen. Sollte der Bauherr eigene Bauausführungen, Bauleitung und Planung vornehmen, muss dies separat versichert beziehungsweise mit eingeschlossen werden.

Beispiel 1:
Bei der Besichtigung einer Baustelle trat ein Bekannter des Bauherren in einen aus dem Boden herausstehenden Nagel. Da der Besucher nur leichte Sommerschuhe getragen hatte, durchbohrte der Nagel den kompletten Fuß. Die Folge war die Forderung eines Schmerzensgeldes.

Beispiel 2:
Trotz scheinbar guter Sicherung löste sich auf der Baustelle eines Neubaus eine Abdeckplane und zerkratzte das Auto des Nachbarn. Dieser machte Schadenersatz gegen den Bauherren für die Reparatur seines Fahrzeuges geltend. Nicht zu vergessen ist das Thema richtige Absicherung Ihrer Immobilie auch bei einem anstehenden Umbau oder Ausbau. Auch hier kann eine Vielzahl von Schäden eintreten. Die richtige Absicherung in diesen Fällen ist, aufgrund der meist niedrigeren Bausumme, oftmals über Ihre Privathaftpflichtversicherung bereits abgedeckt. Ob Sie ausreichend abgesichert sind, sollten Sie auf jeden Fall rechtzeitig vor Baubeginn bei Ihrem Privathaftpflicht Versicherer anfragen.

Weitere sinnvolle Absicherungen im Zusammenhang mit dem Bau einer Immobilie sind die Bauleistungs-, Feuer­rohbau-, Bauhelferunfall- sowie eine Rechtschutzversicherung.

Da es sich um wichtige und umfassende Themen handelt, werde ich Sie gerne in den weiteren Ausgaben von Aquis Casa ausführlicher informieren.

Text: Michael Foellmer

Der Bundesgerichtshof hat mit einigen Entscheidung 2015 seine Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Nebenbei wurde die Wirksamkeit von „Quotenklauseln“, die Mieter an den Kosten des Vermieters bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig beteiligen sollten, auch noch aufgegeben.

Alles neu bei Schönheitsreparaturklauseln

Marc Soiron
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Im ersten Verfahren enthielt der Mietvertrag eine nach den bisherigen Maßstäben an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, so dass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte. In Verfahren 2 war zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war. Ferner stritten die Parteien auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus der sogenannten Quotenklausel. Schließlich stritten ein Vermieter und ein Mieter in einem anderen Verfahren über die Folgen einer nur zum Teil auf „starre“ Fristen abstellenden Schönheitsreparaturenklausel.

Schönheitsreparaturen betreffen grundsätzlich die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind nach dem Grundgedanken des Gesetzes Sache des Vermieters. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter seine Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof insoweit bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt, die jeweils auch immer ein breites mediales Echo hervorgerufen hatten. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder nicht renovierungsbedürftig war. Dies sieht der Bundesgerichtshof nun unter Verweis auf geänderte Lebens- und Gesamtumstände anders und hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergebenen Wohnungen für unwirksam. Vielmehr darf nun ein Mieter nur noch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, die durch sein eigenes Verhalten erforderlich werden. Muss er mehr leisten, also insbesondere Gebrauchsspuren beseitigen, die sein Vorgänger hinterlassen hat, ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung erforderlich ihm einen „angemessenen“ Ausgleich zu gewähren. Muss der Mieter also zu Beginn des Mietverhältnisses renovieren, ist die Auferlegung von weiteren Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis eine unangemessene Benachteiligung, die nur durch eine Äquivalente ausgeglichen werden kann. Wann dieser Ausgleich „angemessen“ ist, hat der Bundesgerichtshof allerdings offen gelassen.

In Verfahren 1 wies er daher die Schadenersatzklage des Vermieters ab, nachdem die Wohnung zu Vertragsbeginn sogar nur teilweise renovierungsbedürftig war. In Verfahren 2 verwies er den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Dort muss das Landgericht nun klären, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. Dabei wird es letztlich darauf ankommen, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren des Vormieters so unerheblich waren, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Dies zu beurteilen wird in Zukunft die Aufgabe des jeweiligen Richters sein. Darüber hinaus stellte der zuständige Senat dann in diesem Verfahren eben klar, dass nach seiner heutigen Auffassung Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne. In der Vergangenheit hatten die Richter damit noch kein Problem gehabt. Schließlich machte der Bundesgerichtshof im Verfahren 2 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan im Hinblick auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen die gesamte Schönheitsreparaturenklausel des Vertrages unwirksam mache.

Die Entscheidungen aus dem März 2015 machen wohl Millionen Mietvertragsvereinbarungen nachträglich unwirksam. Für die Praxis ist nun wichtig, die neuen Grundsätze zu beherzigen. Dabei gibt es bei einer Neuvermietung nun nur noch wenige Optionen: Der Vermieter kann die Wohnung vollständig vor Einzug renovieren, um sicher zu gehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich auferlegen zu können. Dabei muss er freilich darauf hoffen, dass der Mieter lange genug in der Wohnung lebt, damit eine Renovierung überhaupt verlangt werden kann oder sich der eigene Renovierungsaufwand rechnet. Das „Einpreisen“ von Schönheitsreparaturen in die Miete wird dabei mit Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ zusätzlich erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht. Alternativ bliebe, die Wohnung unrenoviert zu vermieten und im Vertrag zu vereinbaren, dass keine Partei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

So kann auf Schönheits­reparaturen durch den Mieter gehofft werden, da dieser sich die Wohnung aufhübschen möchte. Ob eine solche Regelung im Mietvertrag aber zulässig ist, weil der Mieter dann ja zwar ohne Verpflichtung aber rein faktisch zur Renovierung genötigt wird, ist zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch unsicher.

Text: Marc Soiron