Die Parteien eines Rechtsstreits hatten einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück nebst Wohnhaus geschlossen. In dem vorab durch den Verkäufer überlassenen Exposé war die Wohnfläche des Objektes mit „ca. 200 qm“ angegeben. Während der Kaufvertragsverhandlungen überreichte der Verkäufer auf weitere Nachfrage einen Grundrissplan, aus dem sich sogar eine Wohnfläche inklusive Dachterrasse von 215,30 Quadratmetern ergab. Weder im Exposé, noch im Grundrissplan war allerdings die Berechnungsmethoden für die Ermittlung der angegebenen Wohnfläche benannt. Nachdem sich die Parteien handelseinig geworden waren, wurde im notariellen Kaufvertrag zur Wohnfläche des Gebäudes nichts vereinbart. Die Wohnfläche wurde auch nicht erwähnt. Gleiches galt für den Grundrissplan und das Exposé. Die Immobilie wurde – wie bei „gebrauchten Immobilien üblich – unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Nach Besitzübergang ließ der Käufer sodann die Wohnfläche durch seinen eigenen Architekten berechnen, der allerdings lediglich eine tatsächliche Wohnfläche von 171,74 Quadratmetern ermitteln konnte. Auf Basis der Berechnungen des eigenen Architekten forderte der Käufer dann eine Kaufpreisminderung sowie Schadenersatz vom Verkäufer.

Der in der letzten Instanz zuständige Bundesgerichtshof wies die Klage des Käufers mit Urteil vom 6.November 2015 (Az. V ZR 78/14) ab. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass entgegen der Auffassung des Käufers weder durch das Exposé, noch durch den Grundrissplan eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen sei, so dass auch weiterhin der Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrages Wirkung entfalten würde. Alleine durch die Aushändigung dieser Dokumente im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses könne nämlich keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen. Auch könne die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die von den Kaufvertragsparteien dann aber nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, nach Auffassung der Karlsruher Richter grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, auf die sich der Käufer bei Nichteinhaltung durch den Verkäufer berufen könne. Eine Beschaffenheitsvereinbarung konkretisiere eine etwaige Mangelhaftung durch den Verkäufer dahingehend, dass dieser eine individuell vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjektes schulde.… zum Artikel

Kunstgegenstände, Antiquitäten, Bücher, Instrumente, Sammlungen, Designermöbel,… – wer hochwertigen Hausrat sein Eigen nennt, stößt bei einer normalen Hausratversicherung schnell an die Grenzen des Möglichen. Zu hohe Versicherungssummen sind nötig, um eine ausreichende Absicherung zu bieten. Wertsachen können oft nur bis zu einer bestimmten Grenze eingeschlossen werden. Bei der Taxierung der Entschädigung tut man sich häufig schwer, da es eventuell keine vergleichbaren neuen Alternativen der zu zerstörten oder entwendeten Gegenstände mehr gibt. Wer sein Heim mit besonderen Dingen schmückt, benötigt daher auch einen besonderen Versicherungsschutz, um auf der sicheren Seite zu sein. Versichert ist immer der gesamte Hausrat, der im Versicherungsschein bezeichneten Wohnung. Zum Hausrat gehören alle Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände sowie Wertsachen und Bargeld. Hausrat außerhalb der Wohnung ist im Rahmen der Außenversicherung weltweit versichert. Gerade im Ausland kann es in Ferienwohnung und Hotelzimmern zu Brand-, oder Einbruch/Diebstahl Schäden kommen. Hier ist es wichtig, dass Ihre Hausratversicherung Ihnen ausreichenden Schutz gewährt. Da als besonders hochwertiger Versicherungsschutz konzipiert, umfasst diese besondere Form der Hausratversicherung eine „All-Risk-Deckung“. Damit sind alle Schadensursachen versichert, die nicht explizit ausgeschlossen wurden. Der Versicherungsschutz umfasst damit zum Beispiel.:

• Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion
• Einbruchdiebstahl, Vandalismus nach einem Einbruch, Raub
• Leitungswasser
• Sturm / Hagel
• Elementarschäden (Überschwemmung, Überflutung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch)
• Transportschäden
• Feuerversicherung: Sengschäden, Überstrom, Induktion
• Einbruchdiebstahl / Raub: Einfacher Diebstahl (Trickdiebstahl)
• Leitungswasser: Plansch- oder Reinigungswasser, Schwamm
• Sturm / Hagel: Sturmflut, Eindringen von Regen, Hagel, Schnee oder Schmutz durch nicht ordnungsgemäß geschlossene Fenster, Außentüren oder andere Öffnungen

Diese Aufzählung ist ausschließlich beispielhaft und keinesfalls abschließend. Je nach Versicherer und Tarif kann es teils deutliche Unterschiede im Versicherungsschutz geben.

Grundsätzlich sind Schäden durch folgende Ursachen nicht versichert:

• Vorsatz
• Krieg
• Kernenergie

Die Versicherungssumme ist grundsätzlich vom Versicherungsnehmer zu bestimmen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Versicherungssumme dem Neuwert des Hausrates entspricht. Bei einem „normalen Haushalt“ kann als grober Richtwert von zirka 650 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden.… zum Artikel

Sicherlich ist Ihnen bei der Durchsicht Ihrer Versicherungspolice zur Hausrat-und Wohngebäudeversicherung schon einmal aufgefallen, dass die Gefahren Feuer/Leitungswasser/Sturm-Hagel sowie die Elementargefahren (Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Überschwemmung etc.) in beiden Versicherungspolicen aufgeführt sind. Warum dies der Fall ist und wo die Unterschiede liegen möchte ich Ihnen gerne im weiteren Verlauf näher bringen. Die Hausratversicherung und die Gebäudeversicherung werden oft miteinander verwechselt oder auch als gleichwertig angesehen, da beide Versicherungen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Elementar, sowie Einbruchdiebstahl und Vandalismus abdecken. Aus diesem Grund sind viele Versicherungsnehmer der Meinung, dass der Abschluss beider Versicherungen eigentlich eine doppelte Absicherung ist und man somit auf eine der beiden verzichten kann. Aber wo liegt der Unterschied? Die Hausratversicherung deckt alle Schäden an beweglichen Einrichtungsgegenständen ab. Grundsätzlich ist über die Hausratversicherung Ihr gesamtes privates Hab und Gut versichert. Alle beweglichen Einrichtungsgegenstände, die Sie von heute auf morgen aus dem Haus entfernen können, sind hierüber versichert.

Hierzu gehören:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Geschirr
• Kleidungsstücke
• Textilien
• Lebensmittel
• Fernseher
• Bargeld
• und vieles mehr…

Bildlich gesprochen ist alles, was aus einem Gebäude herausfallen kann, wenn man es schütteln würde, über die Hausratversicherung abgesichert. Schäden am Gebäude selbst betreffen die Wohngebäudeversicherung.

Die Wohngebäudeversicherung wird hauptsächlich von Hauseigentümern abgeschlossen, um ihr Wohngebäude gegen Explosionen, Feuer, Wasser und Elementargefahren wie Gewitter, Hagel oder Sturm abzusichern. Eine Wohngebäudeversicherung gleicht alle Schäden finanziell aus, die am Gebäude, an Nebengebäuden oder an Gegenständen entstehen, die fest mit der Wohnung oder dem Haus verbunden sind.

Folgende Besonderheit ist zu beachten: Wird bei einem Feuer ein Teppich beschädigt, stellt sich die Frage, ob dieser lose auf dem Boden lag oder mit dem Gebäudeboden verklebt wurde. Wurde er fest verklebt, gehört der Teppich zum Gebäude und der Schaden wird von der Wohngebäudeversicherung erstattet. Ein loser Teppich gehört zum allgemeinen Hausrat und wird demnach von der Hausratversicherung bezahlt. Bei Objekten wie Markisen und Satellitenschüsseln überschneiden sich die Hausrat- und die Wohngebäudeversicherung jedoch.… zum Artikel

Steht die Wand an der Grundstücksgrenze, kann es rechtlich spannend werden

Mit dem nahenden Ende der Schlechtwetterzeit stehen für Eigentümer von Immobilien regelmäßig Arbeiten rund um Haus und Garten an. Gleich ob diese durch den Eigentümer selbst oder durch Bau- und Handwerksfirmen ausgeführt werden: Betreffen die Arbeiten den Bereich der Grundstücksgrenze zum Nachbarn, kann es rechtlich spannend werden.

Dies ist insbesondere bei Arbeiten der Fall, die etwa Wände, Mauern und Zäune im Grenzbereich oder den, technisch hochaktuellen, Sachverhalt der Außendämmung von Wandflächen im Grenzbereich betreffen. Hier fragt sich dann, was der Eigentümer darf und welche Formalia gegebenenfalls einzuhalten sind.

Wichtigste Weichenstellung ist hierbei, ob das betroffene Bauteil gänzlich auf der eigenen Grundstücksseite steht oder ob das Bauteil von der Grenze geschnitten wird. In letzterem Fall kann eine sogenannte gemeinsame Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB vorliegen. Diese können von beiden Nachbarn gemeinsam genutzt, müssen aber auch gemeinsam unterhalten werden.

Das Nachbarrechtsgesetz detailliert diese Unterscheidung weiter aus und unterscheidet insbesondere bei Wänden nach der „Grenzwand“, die komplett auf einer Grundstücksseite steht sowie der „Nachbarwand“, die als Grenzeinrichtung auf der Grenze steht. Nachbarwände sind bei Altbauten im Innenstadtbereich oft als gemeinsame Giebelwände anzutreffen.

Bei alten „Grenzwänden“ besteht seit einer Gesetzesänderung aus 2011 unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit die Wand von außen zu dämmen und hierfür das nachbarliche Grundstück um bis zu 25 cm in Anspruch zu nehmen (§23a NachbarRG NRW). Voraussetzung für dieses Recht ist unter anderem, dass eine Dämmung von der eigenen Grundstücksseite nicht mit vertretbaren Mitteln möglich ist und der Nachbar nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Diese Voraussetzungen sind bisweilen nicht einfach darzulegen.

Steht die Wand hingegen als „Nachbarwand“ auf der Grenze, ist sie in der Regel gemeinschaftlich zu unterhalten. Eine Dämmung ist dann eventuell zur Unterhaltung und zum Schutz der gemeinschaftlichen Wand ohnehin technisch erforderlich. Das Recht zur Aufbringung der Dämmung lässt sich hier oft leichter durchsetzen als bei der einseitigen „Grenzwand“.… zum Artikel

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 29.11.2013 zum Aktenzeichen 13 U 80/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26.03.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 15/14) nochmals mit einem weit verbreiteten Irrtum oder besser gesagt mit einer weit verbreiteten Ungenauigkeit aufgeräumt.

Immer wieder kommt es am Bau zu Streit zwischen Bauherrn und Bauunternehmer. Ist die Leistung mangelfrei oder nicht?

Oft wendet der Bauunternehmer ein, dass doch gar kein Schaden vorhanden sei, von daher sei seine Leistung doch offensichtlich mangelfrei: „Natürlich ist das Dach mangelfrei, sonst hätten Sie ja innen Feuchtigkeit!“ Doch diese Schlussfolgerung ist eben nicht richtig. Der Mangel ist nach gesetzlicher Definition die Abweichung der so genannten Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, also jede (und nicht nur eine negative) Abweichung des geschuldeten Vertrags-Soll im Hinblick auf den vorhandenen Ist-Zustand. Dies hat erst einmal rein gar nichts mit dem Eintritt eines Schadens oder Ähnlichem zu tun. Selbst wenn noch nicht einmal überhaupt ein Schaden droht, kann die Leistung mangelhaft sein. Wenn beispielsweise die Verarbeitung eines konkreten Produktes geschuldet ist, so ist die Leistung mangelhaft, wenn ein anderes Produkt verbaut wird. Wer eine Leistung aus Lärchenholz erhalten möchte, für den ist die – handwerklich völlig einwandfrei gestaltete gleiche Leistung – in Buchenholz eben mangelhaft. Eines konkreten Schadens bedarf es hierzu gar nicht. Ein undichtes Dach ist ohnehin mangelhaft, auch wenn es noch gar nicht herein geregnet hat und es damit noch nicht zu einem Schaden gekommen ist. Der Mangel ist dann das undichte Dach, der Schaden der Feuchtigkeitseintritt.

Dies hat jüngst das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 29.11.2013 zum Aktenzeichen 13 U 80/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26.03.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 15/14) nochmals erfreulich deutlich gemacht. Umgangssprachlich wird nämlich zwischen Mangel auf der einen und Schaden auf der anderen Seite leider nicht differenziert. Die Begriffe werden quasi synonym verwandt.… zum Artikel