Marc Soiron
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Die Parteien eines Rechtsstreits hatten einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück nebst Wohnhaus geschlossen. In dem vorab durch den Verkäufer überlassenen Exposé war die Wohnfläche des Objektes mit „ca. 200 qm“ angegeben. Während der Kaufvertragsverhandlungen überreichte der Verkäufer auf weitere Nachfrage einen Grundrissplan, aus dem sich sogar eine Wohnfläche inklusive Dachterrasse von 215,30 Quadratmetern ergab. Weder im Exposé, noch im Grundrissplan war allerdings die Berechnungsmethoden für die Ermittlung der angegebenen Wohnfläche benannt. Nachdem sich die Parteien handelseinig geworden waren, wurde im notariellen Kaufvertrag zur Wohnfläche des Gebäudes nichts vereinbart. Die Wohnfläche wurde auch nicht erwähnt. Gleiches galt für den Grundrissplan und das Exposé. Die Immobilie wurde – wie bei „gebrauchten Immobilien üblich – unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Nach Besitzübergang ließ der Käufer sodann die Wohnfläche durch seinen eigenen Architekten berechnen, der allerdings lediglich eine tatsächliche Wohnfläche von 171,74 Quadratmetern ermitteln konnte. Auf Basis der Berechnungen des eigenen Architekten forderte der Käufer dann eine Kaufpreisminderung sowie Schadenersatz vom Verkäufer.

Der in der letzten Instanz zuständige Bundesgerichtshof wies die Klage des Käufers mit Urteil vom 6.November 2015 (Az. V ZR 78/14) ab. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass entgegen der Auffassung des Käufers weder durch das Exposé, noch durch den Grundrissplan eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen sei, so dass auch weiterhin der Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrages Wirkung entfalten würde. Alleine durch die Aushändigung dieser Dokumente im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses könne nämlich keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen. Auch könne die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die von den Kaufvertragsparteien dann aber nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, nach Auffassung der Karlsruher Richter grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, auf die sich der Käufer bei Nichteinhaltung durch den Verkäufer berufen könne. Eine Beschaffenheitsvereinbarung konkretisiere eine etwaige Mangelhaftung durch den Verkäufer dahingehend, dass dieser eine individuell vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjektes schulde. Wollten die Parteien, oder aber nur der Käufer, eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie in der Weise festgeschrieben wissen, dass der Verkäufer für ihr Bestehen einzustehen habe, so müsse im Hinblick auf das Beurkundungserfordernis von Immobilienkaufverträgen eine explizite Nennung in der notariellen Urkunde stattfinden. Da dies jedoch vorliegend im Hinblick auf die Wohnfläche im Kaufvertrag nicht erfolgt wäre, und aus dem Vertrag für sich genommen auch nicht zu erkennen sei, dass die Wohnfläche für die Parteien wichtig gewesen wäre, scheide sowohl ein Minderungsrecht wie auch einen Schadenersatzanspruch des Käufers aus.

Die vorliegende Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es gerade im Hinblick auf Immobilienkaufverträge ist, auch nur schon für eine Partei wesentliche Merkmale im Vertrag festzuhalten und nicht auf außerhalb der notariellen Urkunde liegende Beschreibungen und Angaben sowie deren Richtigkeit zu vertrauen. Ohne Weiteres kann keine der Parteien davon ausgehen, dass vor Abschluss des Vertrages Besprochenes oder aber überreichte Unterlagen für sich genommen ausreichen würden, um das vertragliche Gegenüber „festzunageln“.

Michael Foellmer

Kunstgegenstände, Antiquitäten, Bücher, Instrumente, Sammlungen, Designermöbel,… – wer hochwertigen Hausrat sein Eigen nennt, stößt bei einer normalen Hausratversicherung schnell an die Grenzen des Möglichen. Zu hohe Versicherungssummen sind nötig, um eine ausreichende Absicherung zu bieten. Wertsachen können oft nur bis zu einer bestimmten Grenze eingeschlossen werden. Bei der Taxierung der Entschädigung tut man sich häufig schwer, da es eventuell keine vergleichbaren neuen Alternativen der zu zerstörten oder entwendeten Gegenstände mehr gibt. Wer sein Heim mit besonderen Dingen schmückt, benötigt daher auch einen besonderen Versicherungsschutz, um auf der sicheren Seite zu sein. Versichert ist immer der gesamte Hausrat, der im Versicherungsschein bezeichneten Wohnung. Zum Hausrat gehören alle Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände sowie Wertsachen und Bargeld. Hausrat außerhalb der Wohnung ist im Rahmen der Außenversicherung weltweit versichert. Gerade im Ausland kann es in Ferienwohnung und Hotelzimmern zu Brand-, oder Einbruch/Diebstahl Schäden kommen. Hier ist es wichtig, dass Ihre Hausratversicherung Ihnen ausreichenden Schutz gewährt. Da als besonders hochwertiger Versicherungsschutz konzipiert, umfasst diese besondere Form der Hausratversicherung eine „All-Risk-Deckung“. Damit sind alle Schadensursachen versichert, die nicht explizit ausgeschlossen wurden. Der Versicherungsschutz umfasst damit zum Beispiel.:

• Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion
• Einbruchdiebstahl, Vandalismus nach einem Einbruch, Raub
• Leitungswasser
• Sturm / Hagel
• Elementarschäden (Überschwemmung, Überflutung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch)
• Transportschäden
• Feuerversicherung: Sengschäden, Überstrom, Induktion
• Einbruchdiebstahl / Raub: Einfacher Diebstahl (Trickdiebstahl)
• Leitungswasser: Plansch- oder Reinigungswasser, Schwamm
• Sturm / Hagel: Sturmflut, Eindringen von Regen, Hagel, Schnee oder Schmutz durch nicht ordnungsgemäß geschlossene Fenster, Außentüren oder andere Öffnungen

Diese Aufzählung ist ausschließlich beispielhaft und keinesfalls abschließend. Je nach Versicherer und Tarif kann es teils deutliche Unterschiede im Versicherungsschutz geben.

Grundsätzlich sind Schäden durch folgende Ursachen nicht versichert:

• Vorsatz
• Krieg
• Kernenergie

Die Versicherungssumme ist grundsätzlich vom Versicherungsnehmer zu bestimmen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Versicherungssumme dem Neuwert des Hausrates entspricht. Bei einem „normalen Haushalt“ kann als grober Richtwert von zirka 650 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. Wird eine Versicherungssumme mit dieser Quadratmeterpauschale ermittelt, verzichtet der Hausratversicherer in der Regel auf Leistungs­kürzungen aufgrund einer eventuellen Unterversicherung. Bei hochwertigem Hausrat genügt diese Quadratmeterpauschale regelmäßig nicht! Es empfiehlt sich, eine Aufstellung aller Objekte höheren Werts zu erstellen und deren Vorhandensein mit Bildern zu dokumentieren. Erweitern Sie dieses Verzeichnis mit jedem Neuerwerb.

Hier einige Schadenbeispiele zur Anschauung.

Der Einbruch: Unbekannte brechen nachts in ein Haus ein, als sich die Familie auf einem Familienfest befindet. Sie entwendeten nahezu alle unterhaltungselektronischen Geräte, etwas Schmuck und einige Antiquitäten. Im Anschluss legen sie Feuer um ihre Spuren zu verwischen. Das Feuer breitete sich auf große Teile des Hauses aus, wodurch immenser Schaden angerichtet wird. Der Gesamtschaden wurde auf 500.000 Euro geschätzt. Unter den entwendeten Gegenständen befindet sich auch ein Akeleipokal von 1650, der bereits seit mehreren Generationen in der Familie ist. Um ein ähnliches Ersatzstück aufzutreiben, wird eine Agentur beauftragt, die für ihre erfolgreichen Dienste 2.000 Euro in Rechnung stellt.

Die Schallplattensammlung: Der Umzug eines Mandanten ist abgeschlossen. Alle Möbel sind aufgebaut und nur noch ein paar Kartons müssen eingeräumt werden. Die großen Panoramafenster sorgen dafür, dass die Wohnung vom Sonnenlicht regelrecht durchflutet wird. Das wird einem Teil der großen Schallplattensammlung zum Verhängnis, die noch nicht komplett eingeräumt war. Das Sonnenlicht scheint über einen kompletten Arbeitstag auf einen Stoß Platten. Zwei davon werden durch die entstehende Hitze so wellig, dass ein Abspielen nicht mehr möglich ist. Die beiden seltenen Krautrock-Platten haben zusammen einen Wert von etwa 1.250 Euro.

Gestohlene Kunst: Die Freude eines Kunstsammlers über ein vermeintliches Schnäppchen währte nur zwei Jahre. Bei einem Urlaub in Südfrankreich war er bei einem kleinen Kunsthändler auf eine Druckgrafik von Miró gestoßen, die dort für einen überschaubaren fünfstelligen Betrag angeboten wurde. Vom Händler vorgelegte Unterlagen lassen keinen Zweifel an der Echtheit und der Herkunft aufkommen. Im Rahmen einer Ausstellung des Museums an seinem Heimatort steuerte er die Grafik als Leihgabe bei. Der Katalog ausgestellter Stücke wurde auch auf der Homepage des Museums veröffentlicht, wodurch eine dänische Familie darauf aufmerksam wurde. Sie stellte über ihren Anwalt Herausgabeansprüche an den Sammler, da ihr das Kunstwerk vor fünf Jahren bei einem Einbruch gestohlen worden war. Dies konnte umfassend belegt werden, weshalb dem Sammler nichts anderes übrig, als das Bild wieder an die rechtmäßigen Besitzer herauszugeben. Der damalige Kaufpreis wird ihm von seiner Versicherung erstattet.

Ihr Michael Foellmer

TEXT:MICHAEL FOELLMER

Michael Foellmer

Sicherlich ist Ihnen bei der Durchsicht Ihrer Versicherungspolice zur Hausrat-und Wohngebäudeversicherung schon einmal aufgefallen, dass die Gefahren Feuer/Leitungswasser/Sturm-Hagel sowie die Elementargefahren (Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Überschwemmung etc.) in beiden Versicherungspolicen aufgeführt sind. Warum dies der Fall ist und wo die Unterschiede liegen möchte ich Ihnen gerne im weiteren Verlauf näher bringen. Die Hausratversicherung und die Gebäudeversicherung werden oft miteinander verwechselt oder auch als gleichwertig angesehen, da beide Versicherungen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Elementar, sowie Einbruchdiebstahl und Vandalismus abdecken. Aus diesem Grund sind viele Versicherungsnehmer der Meinung, dass der Abschluss beider Versicherungen eigentlich eine doppelte Absicherung ist und man somit auf eine der beiden verzichten kann. Aber wo liegt der Unterschied? Die Hausratversicherung deckt alle Schäden an beweglichen Einrichtungsgegenständen ab. Grundsätzlich ist über die Hausratversicherung Ihr gesamtes privates Hab und Gut versichert. Alle beweglichen Einrichtungsgegenstände, die Sie von heute auf morgen aus dem Haus entfernen können, sind hierüber versichert.

Hierzu gehören:

• Möbel
• Elektrogeräte
• Geschirr
• Kleidungsstücke
• Textilien
• Lebensmittel
• Fernseher
• Bargeld
• und vieles mehr…

Bildlich gesprochen ist alles, was aus einem Gebäude herausfallen kann, wenn man es schütteln würde, über die Hausratversicherung abgesichert. Schäden am Gebäude selbst betreffen die Wohngebäudeversicherung.

Die Wohngebäudeversicherung wird hauptsächlich von Hauseigentümern abgeschlossen, um ihr Wohngebäude gegen Explosionen, Feuer, Wasser und Elementargefahren wie Gewitter, Hagel oder Sturm abzusichern. Eine Wohngebäudeversicherung gleicht alle Schäden finanziell aus, die am Gebäude, an Nebengebäuden oder an Gegenständen entstehen, die fest mit der Wohnung oder dem Haus verbunden sind.

Folgende Besonderheit ist zu beachten: Wird bei einem Feuer ein Teppich beschädigt, stellt sich die Frage, ob dieser lose auf dem Boden lag oder mit dem Gebäudeboden verklebt wurde. Wurde er fest verklebt, gehört der Teppich zum Gebäude und der Schaden wird von der Wohngebäudeversicherung erstattet. Ein loser Teppich gehört zum allgemeinen Hausrat und wird demnach von der Hausratversicherung bezahlt. Bei Objekten wie Markisen und Satellitenschüsseln überschneiden sich die Hausrat- und die Wohngebäudeversicherung jedoch. Diese Gegenstände können sowohl in der einen als auch in der anderen Versicherung mitversichert werden.

Hier einige Schadenbeispiele, an denen die Unterschiede erkennbar werden:

Sturmschaden: Das Sturmtief „Kyrill“ zog im Jahr 2007 mit Orkanböen von bis zu 150 km/h über Deutschland hinweg. Der schwere Sturm fegte Dachziegel herunter und beschädigte die darunter befindliche Abdeckung. Dadurch konnte Regen in das Dachgeschoss des Hauses eindringen. Das eindringende Regenwasser beschädigte die Couch und eine Stereoanlage. Der Schaden an den Dachziegeln und der Abdeckung werden über die Gebäudeversicherung reguliert, die Schäden an der Couch und der Stereoanlage über die Hausratversicherung.

Leitungswasser / Rohrbruch: Ein Zuleitungsrohr der Wasserversorgung brach wegen fortgeschrittener Korrosion. Das Wasser ergoss sich von der Decke auf mehrere Schränke in der darunter liegenden Wohnung. Dabei wurden die Schränke und die darin befindlichen elektronischen Geräte (Tablet-PC, Fotoapparat, Drucker, Scanner) beschädigt. Die beschädigten Gegenstände werden über die Hausrat-, die Reparatur der defekten Leitung und der Decke wird über die Gebäudeversicherung erstattet.

Blitzeinschlag: Während eines schweren Gewitters schlug ein Blitz in das Dach eines Einfamilienhauses ein. Das so entstandene Feuer breitete sich rasch auf das komplette Haus aus und vernichtete nahezu alle Habe der Bewohner. Was das Feuer verschonte, wurde durch Löschwasser, Ruß und Rauchgeruch unbrauchbar gemacht. Alle Schäden, die das Feuer an Dach, Fenster, Türen, Elektroleitungen, Heizung, Alarmanlage oder den Außenwänden verursacht hat, werden über die Gebäudepolice erstattet, alle im Haus befindlichen Einrichtungsgegenstände hingegen über die Hausratversicherung.

Ihr Michael Foellmer

TEXT Michael Foellmer

Markus Meyer

Steht die Wand an der Grundstücksgrenze, kann es rechtlich spannend werden

Mit dem nahenden Ende der Schlechtwetterzeit stehen für Eigentümer von Immobilien regelmäßig Arbeiten rund um Haus und Garten an. Gleich ob diese durch den Eigentümer selbst oder durch Bau- und Handwerksfirmen ausgeführt werden: Betreffen die Arbeiten den Bereich der Grundstücksgrenze zum Nachbarn, kann es rechtlich spannend werden.

Dies ist insbesondere bei Arbeiten der Fall, die etwa Wände, Mauern und Zäune im Grenzbereich oder den, technisch hochaktuellen, Sachverhalt der Außendämmung von Wandflächen im Grenzbereich betreffen. Hier fragt sich dann, was der Eigentümer darf und welche Formalia gegebenenfalls einzuhalten sind.

Wichtigste Weichenstellung ist hierbei, ob das betroffene Bauteil gänzlich auf der eigenen Grundstücksseite steht oder ob das Bauteil von der Grenze geschnitten wird. In letzterem Fall kann eine sogenannte gemeinsame Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB vorliegen. Diese können von beiden Nachbarn gemeinsam genutzt, müssen aber auch gemeinsam unterhalten werden.

Das Nachbarrechtsgesetz detailliert diese Unterscheidung weiter aus und unterscheidet insbesondere bei Wänden nach der „Grenzwand“, die komplett auf einer Grundstücksseite steht sowie der „Nachbarwand“, die als Grenzeinrichtung auf der Grenze steht. Nachbarwände sind bei Altbauten im Innenstadtbereich oft als gemeinsame Giebelwände anzutreffen.

Bei alten „Grenzwänden“ besteht seit einer Gesetzesänderung aus 2011 unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit die Wand von außen zu dämmen und hierfür das nachbarliche Grundstück um bis zu 25 cm in Anspruch zu nehmen (§23a NachbarRG NRW). Voraussetzung für dieses Recht ist unter anderem, dass eine Dämmung von der eigenen Grundstücksseite nicht mit vertretbaren Mitteln möglich ist und der Nachbar nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Diese Voraussetzungen sind bisweilen nicht einfach darzulegen.

Steht die Wand hingegen als „Nachbarwand“ auf der Grenze, ist sie in der Regel gemeinschaftlich zu unterhalten. Eine Dämmung ist dann eventuell zur Unterhaltung und zum Schutz der gemeinschaftlichen Wand ohnehin technisch erforderlich. Das Recht zur Aufbringung der Dämmung lässt sich hier oft leichter durchsetzen als bei der einseitigen „Grenzwand“.

Dies ist nur ein Beispiel von vielen dafür, dass der genaue Verlauf von Mauer, Zaun, Fundament etcetera im Nachbarrecht von erheblicher Bedeutung ist. Bei jeder Maßnahme in Grenznähe ist es daher essentiell, über den Grenzverlauf durch Einsichtnahme in die Unterlagen ganz genau Bescheid zu wissen.

Text: Markus Meyer Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 29.11.2013 zum Aktenzeichen 13 U 80/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26.03.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 15/14) nochmals mit einem weit verbreiteten Irrtum oder besser gesagt mit einer weit verbreiteten Ungenauigkeit aufgeräumt.

Markus Cosler
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht | Lehrbeauftragter für Baurecht an der FH Hannover

Immer wieder kommt es am Bau zu Streit zwischen Bauherrn und Bauunternehmer. Ist die Leistung mangelfrei oder nicht?

Oft wendet der Bauunternehmer ein, dass doch gar kein Schaden vorhanden sei, von daher sei seine Leistung doch offensichtlich mangelfrei: „Natürlich ist das Dach mangelfrei, sonst hätten Sie ja innen Feuchtigkeit!“ Doch diese Schlussfolgerung ist eben nicht richtig. Der Mangel ist nach gesetzlicher Definition die Abweichung der so genannten Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, also jede (und nicht nur eine negative) Abweichung des geschuldeten Vertrags-Soll im Hinblick auf den vorhandenen Ist-Zustand. Dies hat erst einmal rein gar nichts mit dem Eintritt eines Schadens oder Ähnlichem zu tun. Selbst wenn noch nicht einmal überhaupt ein Schaden droht, kann die Leistung mangelhaft sein. Wenn beispielsweise die Verarbeitung eines konkreten Produktes geschuldet ist, so ist die Leistung mangelhaft, wenn ein anderes Produkt verbaut wird. Wer eine Leistung aus Lärchenholz erhalten möchte, für den ist die – handwerklich völlig einwandfrei gestaltete gleiche Leistung – in Buchenholz eben mangelhaft. Eines konkreten Schadens bedarf es hierzu gar nicht. Ein undichtes Dach ist ohnehin mangelhaft, auch wenn es noch gar nicht herein geregnet hat und es damit noch nicht zu einem Schaden gekommen ist. Der Mangel ist dann das undichte Dach, der Schaden der Feuchtigkeitseintritt.

Dies hat jüngst das Oberlandesgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 29.11.2013 zum Aktenzeichen 13 U 80/12 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen durch Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 26.03.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 15/14) nochmals erfreulich deutlich gemacht. Umgangssprachlich wird nämlich zwischen Mangel auf der einen und Schaden auf der anderen Seite leider nicht differenziert. Die Begriffe werden quasi synonym verwandt. Dabei sind sie völlig unterschiedlich. Die Leistung kann mangelhaft sein, auch wenn überhaupt kein Schaden eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof nennt den Schaden als solches oft das „Symptom“ für den Mangel. Im Hinblick darauf reicht es auch aus, wenn der Auftraggeber beispielsweise das Symptom rügt. Er muss den Mangel überhaupt nicht rügen, da er ja oft den eigentlichen Mangel, also quasi die Ursache für das Symptom, gar nicht kennt.

Text: Markus Cosler